ABC - Hypotheken

1. Hyphothek

Eine 1. Hypothek wird in der Regel für die Belehnung eines Eigenheims bis maximal 65 Prozent des Kaufpreises finanziert.


2. Hypothek

Wenn der Käufer keine 35 Prozent Eigenkapital einbringen kann, muss er in der Regel eine 2. Hypothek mit einem höheren Zinssatz abschliessen. Der Hypothekarzins für die 2. Hypothek ist aufgrund der höheren Belehnung und dem damit verbundenen höheren Ausfallrisiko höher als bei der 1. Hypothek, üblicherweise um einen Prozentpunkt.

 

Amortisation

Rückzahlung eines Kredits in Raten: Bei Hypotheken wird in der Regel pro Jahr 1 Prozent der Hypothek amortisiert, zum Beispiel bei einer Hypothek von CHF 500'000 werden jährlich 5'000 Franken zurückbezahlt. Die 2. Hypothek wird in der Regel innerhalb von 15 bis 20 Jahren oder spätestens bis zum 65. Altersjahr direkt oder indirekt  amortisiert.


Ausbaustandard

Darunter werden die Qualität der verwendeten Materialien und die Ausstattung verstanden. Gibt es bauliche oder materielle Besonderheiten der Wohnräume, Küche, Nasszellen, Boden- und

Wandbeläge?


Bauzone

Jede Gemeinde hat aufgrund des Planungs- und Baugesetzes ihr Gebiet in Zonen eingeteilt, die die Nutzungsmöglichkeiten der darin liegenden Grundstücke festlegen. Üblich sind folgende Zonen: Wohnzone, Industrie- und Gewerbezone, Kernzone, Zone für öffentliche Anlagen, Freihaltezone, Landwirtschaftszone, übriges Gemeindegebiet.


Belehnung

Verhältnis zwischen Hypothek und Kaufpreis bzw. Verkehrswert einer Liegenschaft in Prozenten. Bei einem Kaufpreis von 500'000 Franken und einer Hypothek von 400'000 Franken beträgt die Belehnung

80 Prozent.


Bruttogeschossfläche

Nettowohnfläche plus Fläche aller Mauerquerschnitte (Grundrissflächen der Innen- und Aussenwände), nicht zu verwechseln mit der Geschossfläche (GF).


Bürgschaft

Vertragliche Verpflichtung des Bürgen, unter Umständen für die Bezahlung der Schuld eines Dritten einzustehen.


Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation wird jährlich ein gleich bleibender Betrag zurückbezahlt. Dadurch wird die Hypothek Jahr für Jahr reduziert, dadurch verringert sich auch der finanzielle Aufwand für die Hypothekarzinsen.


Familienwohnung

Wohneigentum, das die Familie bewohnt und durch das Gesetz besonders geschützt ist. Deshalb bedarf es z. B. bei Kauf, Finanzierung oder Verkauf der Zustimmung beider Ehegatten.


Gebäudevolumen

Das Gebäudevolumen, auch Kubatur, findet man im Auszug der kantonalen Gebäudeversicherung, in Plänen oder in der Verkaufsdokumentation.


Gebundene Lebens-

versicherung

Eine gebundene Lebensversicherung (Säule 3a) dient der Vorsorge und wird deshalb steuerlich begünstigt (Beiträge können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden). Die Verwendung der einbezahlten Gelder ist vor Erreichung der Pensionierung nur sehr

beschränkt möglich. Hingegen können sie alle 5 Jahre für die Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum verwendet werden.


Geldmarkt

Der Geldmarkt ist ein Markt für kurzfristige Finanzierungsmittel mit einer Laufzeit von weniger als 12 Monaten.


Grundbuch

Die wichtigsten Informationen über eine Liegenschaft sind im Grundbuch verzeichnet. Im Grundbuch finden Sie Angaben über die Eigentumsverhältnisse, Lage, Grundstücksgrenzen, Grundpfandrechte (Hypotheken), Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte,

Veräusserungsbeschränkungen nach BVG etc.


Grundbuchauszug

Enthält  Angaben zu einer Liegenschaft, Eigentümer, Nutzniessung, Wohnrecht, Kaufdatum, Parzellennummer, Dienstbarkeiten (Servitute).


Grundstückfläche

Anteil des Grundstückes (=Parzelle), der gemäss Zonenordnung Bauland ist, inkl. der Fläche, die das Bauwerk beansprucht. Meistens ist die Grundstücksfläche gleich dem Baulandanteil. Keinen Baulandstatus haben z. B. Parks, Schutzgebiete, Wald- und Land-

wirtschaftszonen.


Grundstückgewinn-

steuer

Die Kantone erheben die Grundstückgewinnsteuer auf dem Betrag, um den der Wert der Liegenschaft zwischen Kauf und Verkauf gestiegen ist. Sie muss vom Verkäufer bezahlt werden. Deshalb sollten Sie Bauabrechnungen unbedingt aufbewahren. Der Bund besteuert Grundstückgewinne nur, wenn sie gewerbsmässig erzielt werden.


Handänderungs-

steuer

Die meisten Kantone erheben eine Handänderungssteuer. Basis ist der Kaufpreis oder beispielsweise bei Schenkungen und Erbschaften ein amtlicher Schätzwert. Im Kanton Bern ist diese Steuer durch

den Käufer zu bezahlen.


Hypothek

Ist die gängige Form der Finanzierung einer Liegenschaft, wobei die Liegenschaft der Bank als Sicherheit dient. Bei einem Kaufpreis von CHF 500'000 und eigenen Mitteln von CHF 100'000 finanziert die Bank CHF 400'000. Damit nehmen Sie eine Hypothek von

CHF 400'000 auf.


Indirekte

Amortisation

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld unverändert. Das heisst, dass die Hypothek nicht zurückbezahlt wird, sondern dass die Amortisationsbeträge in die 3. Säule einbezahlt und angespart werden (z.B. auf einem PRIVOR-Konto). Die Guthaben der Säule 3a sind steuerbegünstigt, weil sie der

Altersvorsorge oder dem Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum dienen. Spätestens bei der Pensionierung wird das Guthaben ausbezahlt und zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.


Indirekte

Amortisation

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld unverändert. Das heisst, dass die Hypothek nicht zurückbezahlt wird, sondern dass die Amortisationsbeträge in die 3. Säule einbezahlt und angespart werden (z.B. auf einem PRIVOR-Konto). Die Guthaben der Säule 3a sind steuerbegünstigt, weil sie der

Altersvorsorge oder dem Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum dienen. Spätestens bei der Pensionierung wird das Guthaben ausbezahlt und zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.


Kalkulierter Zins

Entspricht dem für die nächsten Jahre durchschnittlich zu erwartenden Zinssatz. Die Bank berechnet die Tragbarkeit der Eigenheimfinanzierung mit einem kalkulatorischen Zinssatz, denn

die Finanzierung soll auch in Hochzinsphasen tragbar sein. Die tatsächlichen Zinskosten können von den kalkulatorischen abweichen, indem der tatsächliche Zinssatz zum Beispiel 4,25 Prozent beträgt, die Belastung aber mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent berechnet wird.


Kapitalmarkt

Der Kapitalmarkt ist ein Markt für mittel- und langfristige Anlagen ab 1 Jahr.


Katasterplan

Der Katasterplan enthält Strassen, Parzellengrenzen, Gebäude. Er wird vom Vermessungsgeometer bei jeder Veränderung der Liegenschaft nachgeführt.

 


Kaufpreis

Im Kaufpreis sind allfällige Transaktionskosten wie Steuern oder Gebühren der öffentlichen Handd nicht enthalten.


Kaufvertrag

Der Kaufvertrag regelt die gegenseitigen Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer bei der Übertragung von Grundeigentum. Er muss öffentlich beurkundet werden.


Libor-Hypothek

Bei Libor-Hypotheken wird der Zinssatz periodisch angepasst. Gängig sind Perioden von drei und sechs Monaten.  Der Zins basiert auf kurzfristigen Geldmarktzinsen, eben dem Libor. Das Kürzel steht für  London Interbank Offered Rate. Es ist ein täglich neu fixierter Referenzzinssatz im Interbankengeschäft. Zu diesem Zinssatz nehmen die Banken am Markt Gelder von anderen Banken auf.


Nettowohnfläche

Bodenfläche der Räume, die ganzjährig bewohnt werden (inkl. Küche, Bad/Dusche, WC, Korridore und Treppen innerhalb der Wohnung, einzelne Zimmer/Dachzimmer im selben Gebäude; jedoch ohne Balkone, Terrassen, Loggien, Waschküchen, Saunen, Estrich- und Kellerräume, Abstell-, Schutz- und Kehrichträume).


Schuldbrief

Beweisurkunde für das Bestehen einer Schuld bzw. einer Forderung. Bei einer Hypothek ist die Schuld grundpfändlich sichergestellt.


SIA

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. Der SIA gibt für die Branche massgebende Normen, Empfehlungen und Richtlinien heraus.


Standortqualität

Wie wird die Lage der Liegenschaft innerhalb des Wohnortes bezüglich Imagewert (Beliebtheit, Prestigegehalt der Wohnlage, gesellschaftliches Umfeld), Aussicht, Besonnung, Lärmsituation etc. beurteilt.


Tragbarkeit

Belastung des Nettoeinkommens durch die Ausgaben für die Liegenschaft in Prozenten. Richtwert maximal 33 Prozent. Bei einem Nettoeinkommen von 100'000 Franken und total Kosten von 25'000 Franken beträgt die Tragbarkeit 25 Prozent. Die Kosten von 25'000 Franken ergeben sich aus den Hypothekarzinsen von 16'000, plus der Amortisation von  4'000 und der Nebenkosten von 5000 Franken.


Unterhaltskosten

 

Kosten für Arbeiten wie Renovationen, Reparaturen usw., die den guten Zustand einer Liegenschaft erhalten.


Verkehrswert

 

Von Experten geschätzter Wert, zu welchem Sie Ihre Immobilie heute wahrscheinlich verkaufen könnten.


Stockwerkeigentum

 

Bestimmungen über die gemeinschaftliche Verwaltung, Benutzung.


Verwaltungsreglement

 

und Kostenverteilung der gesamten Liegenschaft sowie eine Aufzählung der Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer.


Vorvertrag

 

Käufer und Verkäufer halten in einem Vorvertrag fest, dass sie einen Hauptvertrag abschliessen möchten. Der Vorvertrag wird geschlossen, wenn noch nicht alle Angaben für einen Kaufvertrag vorhanden sind. Der Vorvertrag für den Kauf von Immobilien muss öffentlich beurkundet werden.

 


Claude Chatelain