Der Katzenjammer mit der Katzenleiter

Ist das Erstellen einer Katzenleiter eine notwendige, nützliche oder gar luxuriöse Massnahme?
Ist das Erstellen einer Katzenleiter eine notwendige, nützliche oder gar luxuriöse Massnahme?

Notwendig, nützlich oder luxuriös? Das ist die Frage, wenn Eigentümerversammlungen bauliche Massnahmen zu beschliessen haben. Selbst bei der Katzenleiter ist der Fall nicht klar.

Das Stockwerkeigentum boomt. Es werden laufend neue Häuser mit Stockwerkeigentum gebaut. Doch die Eigentumswohnungen der ersten Stunde kommen mehr und mehr in die Jahre. Mit zunehmendem Alter nimmt automatisch auch der Renovationsbedarf zu. Damit steigt gleichzeitig das Potenzial von Problemen und Meinungsdifferenzen.

Soll die in die Jahre gekommene Gemeinschaftsheizung ersetzt werden? Will man die bestehende Ölheizung mit einer ökologisch verträglicheren, aber deutlich teureren Luftwärmepumpe ersetzen? Will man die Fassade schon heute oder vielleicht doch erst in ein paar Jahren überholen? Und was ist mit der Katzenleiter, die das Erscheinungsbild der Liegenschaft beeinträchtigt? Über Renovationen oder auch Investitionen entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Genügt ein Mehrheitsentscheid, oder braucht es ein qualifiziertes Mehr oder gar die Zustimmung aller? Kann ein Einzelner mit seinem Veto das Investitionsvorhaben aller anderen blockieren? Bei jeder Renovation oder Investition stellt sich als Erstes die Frage, ob es sich um eine notwendige, nützliche oder luxuriöse Massnahme handelt.

  1. Notwendig ist zum Beispiel eine Sanierung des Dachs, wenn dieses rinnt und Schäden am Gebäude verursacht.
  2. Nützlich könnte etwa das Entfernen von Schmierereien in der Einstellhalle sein.
  3. Luxuriös wäre der Bau eines Swimmingpools im Garten.


Notwendige Massnahmen


Bei notwendigen Massnahmen genügt das absolute Mehr der an einer Eigentümergemeinschaft anwesenden Stockwerkeigentümer. Notwendig wäre etwa die Reparatur eines Lecks in der Leitung. Notwendig wäre ebenfalls eine Anpassung auf die gesetzlichen Minimalstandards. Auch die Errichtung einer unentbehrlichen Stützmauer oder Massnahmen gegen Naturgewalten bräuchten bei einer Abstimmung bloss das einfache Mehr der anwesenden Eigentümer.


Nützliche Vorhaben


Für nützliche Vorhaben ist ein qualifiziertes Mehr erforderlich. Es verlangt die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden respektive der vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile besitzen. Nützlich ist eine bauliche Massnahme zum Beispiel dann, wenn eine Wertsteigerung des Stockwerkeigentums einhergeht.

Beispiele: Der Ersatz einer Ölheizung durch eine energetisch effizientere Heizung. Auch eine Wärme- oder Schallisolation ist zweifellos nützlich, aber nicht unbedingt notwendig. Das Gleiche gilt für die Installation von Solarzellen oder den Ausbau eines ungenutzten Dachgeschosses.


Luxuriöse Investitionen


Bei luxuriösen Investitionen ist Einstimmigkeit aller gefordert. Das heisst freilich nicht, dass man wegen eines einzelnen Eigentümers das Schwimmbad nicht bauen darf. Es heisst aber, dass man den betreffenden Eigentümer nicht dazu zwingen darf, sich an den Finanzen zu beteiligen. Und es heisst ebenfalls, dass man das Schwimmbad nicht mit Geldern des Erneuerungsfonds bezahlen darf, wenn Einstimmigkeit nicht gegeben ist. Als luxuriöse Massnahmen gelten zum Beispiel die Auskleidung eines Hauseingangs mit Marmor oder die Fassadenverschönerung mit einem Mosaik.


Keine exakte Wissenschaft


Die Unterscheidung zwischen notwendig, nützlich und luxuriös ist jedoch keine exakte Wissenschaft. «Was im einen Fall als luxuriös bezeichnet wird, könnte an einem anderen Ort als nützlich betrachtet werden», weiss die Immobilientreuhänderin Petra Grognuz von H. P. Burkhalter + Partner in Bern. Nicht selten müsse deshalb das Gericht entscheiden, welche Mehrheiten an der Eigentümerversammlung zur Lancierung eines bestimmten Bauvorhabens vonnöten seien.



Beispiel 1: Die umstrittene Frage der Katzenleiter

Petra Grognuz, Immobilien-Treuhänderin, Bern.
Petra Grognuz, Immobilien-Treuhänderin, Bern.

In einem «Immobilienratgeber» ging es jüngst um eine Katzenleiter. «Rechtlich gesehen handelt es sich um einen luxuriösen Anbau» stand darin zu lesen. Es sei Einstimmigkeit nötig, «weil die Fassade verändert wird». Diese radikale Aussage unterstützt Petra Grognuz so nicht. Klar, dass die Installation einer Katzenleiter vom Antragsteller bezahlt, unterhalten und womöglich an die Fassade angepasst sein muss. Man könne jedoch kaum die Rechte des einzelnen Stockwerkeigentümers derart einschränken, dass die Eigentümergesellschaft einstimmig darüber zu befinden habe. Laut Petra Grognuz handelt es sich bei einer Katzenleiter um eine nützliche Massnahme. Dazu braucht es die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden respektive vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile besitzen.

Beispiel 2: Ist ein zweiter Balkon Luxus?

Daniel Iseli, Rechtsanwalt,  Notar, Mediator SAV.
Daniel Iseli, Rechtsanwalt, Notar, Mediator SAV.

Daniel Iseli, Notar, Rechtsanwalt und Präsident des Hauseigentümerverbands Thun, erinnert sich an einen Fall in der Region Thun, in dem ein Stockwerkeigentümer einen zusätzlichen Balkon bauen wollte. Die einen Eigentümer fanden, das sei luxuriös, da die betreffende Wohnung bereits über einen Balkon verfüge. Ausserdem beeinträchtige der neue Balkon das Erscheinungsbild und verursache für die unteren Wohnungen einen Schattenwurf. Andere fanden, Balkone seien grundsätzlich nützlich, wenn sie an unterschiedlichen Wänden angebracht seien. Laut Daniel Iseli einigten sich schliesslich die Stockwerkeigentümer auf einen Kompromiss. Der Balkon durfte gebaut werden; doch der Eigentümer musste gewissermassen als Kompensation einen namhaften Betrag in den Erneuerungsfonds einzahlen

Beispiel 3: Die Teerung ist kein Luxus

Daniela Bandi, Immobilien- Bewirtschafterin, Münsingen.
Daniela Bandi, Immobilien- Bewirtschafterin, Münsingen.

Daniela Bandi erlebte den Fall, in welchem der Parkplatz einer Stockwerkliegenschaft saniert werden musste. Der Mergelbelag wies Löcher auf. Die Notwendigkeit der Sanierung war unbestritten. Doch die Mehrheit wollte den Aussenbelag teeren, was laut Daniela Bandi, Immobilienbewirtschafterin bei der Lotus Bern GmbH in Münsingen, eine nützliche Massnahme sei. Der geteerte Platz weise gegenüber dem Mergelplatz Vorteile auf, insbesondere auch bei der Schneeräumung. Ein Eigenheimbesitzer wehrte sich und meinte, das sei eine luxuriöse Massnahme. Er werde sich finanziell nicht daran beteiligen. Doch sein Anwalt belehrte ihn eines Besseren. Deshalb genügte bei der Beschlussfassung das qualifizierte Mehr, und der Eigentümer musste sich entsprechend seiner Wertquote an den Kosten beteiligen.


Erschienen in der BZ am 13. Oktober 2015

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Claude Chatelain