Hotline: "Unsere Nachbarn sind dauernd am Kiffen"

Kiffen kann für Ärger sorgen, zum Beispiel weil es deshalb  in der Eigentumswohnung im oberen Stockwerk gewaltig stinkt.
Kiffen kann für Ärger sorgen, zum Beispiel weil es deshalb in der Eigentumswohnung im oberen Stockwerk gewaltig stinkt.

Was tun, wenn der Stockwerkeigentümer seine Wohnung einer Kifferfamilie vermietet? Was tun, wenn die Nachbarin die Waschmaschine fast Tag und Nach laufen lässt? Und sechs weitere Fragen von Leserinnen und Lesern zum Stockwerkeigentum.

1. Muss ich meinen Kapitalanteil auf dem Erneuerungsfondskonto in der Steuererklärung deklarieren?

Ja, Ihr Anteil am Kapital ist im Wertschriftenverzeichnis zu deklarieren. Auch der Zinsertrag ist dort einzutragen. Das Gleiche gilt für das Betriebskonto der Eigentümergemeinschaft. Die entsprechenden Angaben erhalten Sie von der Verwaltung.


2. Für eine ausserordentliche Fassadensanierung leistete ich eine Akontozahlung von 4500 Franken. Müsste diese nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein?

Nicht unbedingt. Wichtig ist, dass Ihre Akontozahlungen irgendwo auf einer Abrechnung erscheinen. Das kann in der Betriebskostenabrechnung sein. Das könnte aber ebenso gut auf einer separaten Abrechnung für die ausserordentliche Fassadensanierung sein.

Daniela Bandi, Immobilienbewirtschafterin bei der Firma Lotus Bern GmbH in Münsingen.
Daniela Bandi, Immobilienbewirtschafterin bei der Firma Lotus Bern GmbH in Münsingen.

3. Einer unserer Miteigentümer hat seine Wohnung vermietet. Zu unserem Leidwesen sind die Mieter häufig am Kiffen. Wir riechen das im Wohnzimmer. Müssen wir das akzeptieren?

Nein. Nachdem Sie offenbar bei den Mietern erfolglos interveniert haben, sollten Sie das Problem dem Eigentümer darlegen. Falls das nichts fruchtet, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie gehen direkt zur Schlichtungsbehörde, oder Sie traktandieren den Fall für die nächste Eigentümerversammlung. Sollten sich andere Eigentümer ebenfalls über diese Immissionen beklagen, hätten Sie vor der Schlichtungsbehörde mehr Gewicht.


4. Unsere externe Verwaltung macht einen schlechten Job. Trotz Mahnungen unsererseits passiert einfach nichts.

Sind die anderen Eigentümer auch dieser Meinung? Dann setzen Sie sich doch zusammen, und traktandieren Sie für die nächste Eigentümerversammlung die Abwahl des Verwalters beziehungsweise die Kündigung seines Vertrags.


5. Bei uns werden sämtliche Heiz- und Betriebskosten nach Wertquoten verteilt. Nun möchten wir eine verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung einführen. Wie müssen wir vorgehen?

Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenverteilung gilt als eine nützliche Massnahme. Deshalb ist für die Reglementsänderung und den Beschluss über die Installation der Geräte das qualifizierte Mehr notwendig. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, wie viel der gesamten Heizkosten individuell nach Verbrauch und wie viel dieser Kosten nach dem bisherigen Verteilschlüssel abgerechnet werden. Bei Altbauten ist ein Verteilschlüssel von 60 Prozent nach individuellem Verbrauch und 40 Prozent nach Wertquote gängig, bei Neubauten eher 70 Prozent individuell zu 30 Prozent nach Wertquoten.

Daniel Iseli, Rechtsanwalt, Notar und Mediator SAV in Thun
Daniel Iseli, Rechtsanwalt, Notar und Mediator SAV in Thun

6. Die im unteren Stock wohnende Eigentümerin wäscht fast Tag und Nacht. Offenbar macht sie das professionell. Ich habe den Lärm messen lassen. Er liegt um 6 Dezibel über der Norm. Was kann ich tun?

Als Erstes sollten Sie das Gespräch mit der Eigentümerin suchen. Sie brauchen den über der Norm liegenden Lärm nicht zu akzeptieren. Dies umso mehr, als die Frau nicht nur sporadisch, sondern fast dauernd die Maschine am Laufen hat. Vielleicht gibt es Möglichkeiten, mit baulichen Massnahmen den Lärm zu dämpfen. Wenn dies nichts nützt, können Sie bei der Schlichtungsbehörde vorstellig werden.


7. Wir haben seit 2011 schon den fünften Verwalterwechsel. Ist das normal?

Nein, das ist schon speziell und spricht aus der Ferne betrachtet nicht unbedingt für die Verwaltung. Traktandieren Sie das Problem auf die nächste Eigentümerversammlung hin, und sprechen Sie mit der Verwaltung. Vielleicht gibt es spezielle Gründe für diese Fluktuation. Wichtig ist, dass Sie gegenüber der Verwaltung unmissverständlich sagen, dass Ihnen dieser ständige Wechsel des zuständigen Verwalters nicht genehm ist und Sie andernfalls eine neue Verwaltung beauftragen werden.

Daniel Schmid-Haslebacher, Immobilientreuhänder beim Immobilien-Zentrum Schmid AG in Bern.
Daniel Schmid-Haslebacher, Immobilientreuhänder beim Immobilien-Zentrum Schmid AG in Bern.

8. Für die kommende Eigentümerversammlung ist eine Dachsanierung traktandiert. Welche Mehrheit ist notwendig, damit die Sanierung zustande kommt?

Bei Renovationen oder Investitionen geht es immer um die Frage, ob es sich um eine notwendige, nützliche oder luxuriöse Massnahme handelt. Eine notwendige Massnahme verlangt das einfache Mehr; eine nützliche Massnahme erfordert das qualifizierte Mehr aufgrund der Kopfstimmen und der Wertquoten, und eine luxuriöse Massnahme erfordert grundsätzlich Einstimmigkeit. Nun stellt sich die Frage, ob es sich in Ihrem Fall um eine notwendige oder eine nützliche Massnahme handelt. Notwendig wäre die Massnahme zum Beispiel, wenn das Gebäude bei einer Unterlassung der Sanierung Schaden nähme.


Erschienen in der BZ am 22. September 2015


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Claude Chatelain