Zuwanderung, Zins und Spekulation sorgen für steigende Häuserpreise

Claudio Saputelli, Leiter Immobilien global bei der UBS.
Claudio Saputelli, Leiter Immobilien global bei der UBS.

Tiefe Zinsen, hohe Zuwanderung und Spekulation sind die Gründe, weshalb Eigenheime in der Schweiz überbewertet sind. Welcher dieser drei Preistreiber wirkt am stärksten? Im Kanton Bern sind es die Zinsen.

Die Präsentation der UBS über den Immobilienmarkt war fast beendet, als am Donnerstag die Meldung hereinplatzte, dass die Nationalbank den Frankenmindestkurs gegenüber dem Euro aufheben und somit ihre Politik der Wechselkursbindung beenden wird. Chefökonom Daniel Kalt wurde eiskalt erwischt. Er zeigte sich perplex und wollte sich nicht mit einem Hüftschuss festlegen, was die neue Situation für den Immobilienmarkt bedeutet.


Tiefer Zins stützt den Markt


Tags darauf folgt die Präzisierung: «Da die Zinsen weiter gesunken sind, dürfte zumindest dieser wichtige Hauptmarkttreiber den Schweizer Immobilienmarkt weiterhin stützen», erklärt Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei der UBS. Auch die Zuwanderung dürfte vorläufig robust bleiben, was den Wohnimmobilienmarkt stütze. «Kommerzielle Immobilien hingegen werden die verschlechterte Perspektive des Wirtschaftswachstums unmittelbar zu spüren bekommen», so Saputelli weiter. Insbesondere weil dieser Sektor in den letzten Jahren eine grosse Überkapazität aufgebaut habe. Für die überbewerteten Wohnliegenschaften gibt es laut UBS drei Gründe: die anhaltend hohe Nettozuwanderung, die chronisch tiefen Zinsen und die Spekulation. Zuwanderung und Zinsen dürften laut Einschätzung der UBS auch in den kommenden Jahren dafür sorgen, dass kein Einbruch zu erwarten ist. Erst 2017 könnte mit der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative ein grösserer Druck auf die Immobilienpreise erfolgen. Freilich könnte nun aufgrund der aufgehobenen Wechselkursbindung die Zuwanderung früher ins Stocken geraten und die Überbewertung abbauen. Saputelli wörtlich: «Falls die Zuwanderung aufgrund geringerer Nachfrage nach Arbeitskräften nachgibt und parallel dazu auch das Wirtschaftswachstum rezessive Tendenzen aufzeigt, dürften auch die Eigenheimpreise ihre aktuellen Überbewertungen allmählich abbauen.»


Abkühlung setzt sich fort


Das hohe Preisniveau, die intensive Bautätigkeit und die strengere Regulierung sorgten bereits in den zurückliegenden Monaten für geringe Zuwachsraten bei den Häuserpreisen: «Die im Jahr 2013 begonnene Abkühlung auf dem Eigenheimmarkt setzte sich 2014 fort», sagt Claudio Saputelli. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen 2014 im Schnitt um 2,5 und jene für Einfamlienhäuser um 1,5 Prozent. Diese Werte liegen deutlich unter den durchschnittlichen Wachstumsraten der letzten 15 Jahre. Die Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers von 1 auf 2 Prozent, der Banken ein dickeres Polster verschafft, sollte laut UBS nicht überbewertet werden. Die dadurch entstehende Verteuerung der Eigenheimfinanzierung sei bei den rekordtiefen Zinsen kaum spürbar.


Preistreibende Zuwanderung


Inflationsbereinigt haben sich Eigenheime in den vergangenen fünf Jahren um knapp 30 Prozent verteuert. «Während dieser Periode war das starke Bevölkerungswachstum preistreibend, und ab 2011 zeichneten die fallenden Langfristzinsen für die weiteren Preisanstiege verantwortlich», meint Saputelli. Dies sei aber weder die ganze Wahrheit noch ein Grund zur Beruhigung. Nach der Finanzkrise flüchteten viele Investoren in Betongold, was einen spekulativen Preisschub ausgelöst habe. «Wir rechnen rund ein Drittel der Preissteigerung seit 2009 der Anlegerspekulation zu.» Neben dem Zinseffekt und dem Effekt des knappen Marktes als Folge der Zuwanderung gibt es wie gesagt noch einen dritten Preistreiber: die Spekulation. Als Spekulant sind hier all jene verstanden, die mit höheren Eigenheimpreisen rechnen. Wenn eine Person davon ausgeht, dass die Preise weiter steigen, so wird sie eher zuschlagen, als wenn sie einen Preissturz befürchtet.


In Bern zählt vor allem der Zins


Die UBS wollte wissen, wie stark diese drei Preistreiber wirken. Schweizweit wirken der Knappheitseffekt und die Spekulation deutlich stärker als der Zinseffekt. Im Kanton Bern ist es gerade umgekehrt: Hier fällt der Zinseffekt am stärksten ins Gewicht. Die Spekulation ist dagegen im Kanton Bern weniger ausgeprägt. Mit anderen Worten: Käufer einer Immobilie im Kanton Bern rechnen weniger stark mit höheren Preisen als Immobilienkäufer im Kanton Zürich.


Wie werden sich nun die Immobilienpreise von 2015 bis 2017 entwickeln, sollte die Nettozuwanderung halbiert werden? Für den Kanton Bern rechnet die UBS mit einem geringen Preisrückgang von maximal 3 Prozent. In Zürich, der Zentralschweiz und in der Südschweiz wären es mehr als 6 Prozent. In der Nordwestschweiz hingegen blieben die Preise gemäss dem Prognosemodell der UBS unverändert. Dort ist der Spekulationseffekt sogar negativ. Will heissen, dass schon heute mehr Leute mit tieferen statt mit höheren Preisen rechnen.


Erschienen in der BZ am 20. Januar 2015




Claude Chatelain