Claude Chatelain
Müssen Stockwerkeigentümer für gemeinschaftliche Einrichtungen zahlen, obwohl sie sie nicht benutzen? Und sieben weitere Fragen zum Stockwerkeigentum.
1. Unsere Eigentümerversammlung hat beschlossen, mit dem Erneuerungsfonds ein Reisli mit zwei Übernachtungen zu finanzieren. Ich bin die Einzige, die dagegen war. Was kann ich dagegen
tun?
Das ist ein ganz spezieller Fall. Das haben wir jetzt noch nie gehört. Unseres Erachtens ist das eine Zweckentfremdung. Doch wo kein Kläger, ist kein Richter, und die 30-tägige Klagefrist ist
erst noch abgelaufen. Nach unserer Einschätzung ist dieser Beschluss aber nichtig. Die Nichtigkeit kann man jederzeit gerichtlich feststellen lassen. In einem ersten Schritt müsste man die
Schlichtungsbehörde anrufen. Im Kanton Bern haben wir vier davon: in Bern, Thun, Biel und Burgdorf.
2. In unserer Liegenschaft gehört das Erdgeschoss einem Gewerbebetrieb. Der Inhaber will nicht mehr an den Lift zahlen, weil er diesen nicht benütze.
Es ist immer heikel, einen einzelnen Eigentümer von der Pflicht für die gemeinschaftlichen Kosten zu entbinden. In Ihrem Fall hat der Gewerbetreibende im Erdgeschoss besonders schlechte Karten,
weil der Lift in den Keller führt. Da nützt auch sein Argument nichts, dass er den Lift nicht benütze. Wenn er im Keller das Bein bricht, so wird man ihm kaum verbieten können, den Lift zu
benutzen. Möglich wäre allenfalls, einen separaten Verteilschlüssel für die Liftkosten festzulegen, bei dem nicht jeder Stockwerkeigentümer gleich hohe Kosten tragen muss.
3. Die zwei Eigentümer im Obergeschoss haben den Estrich zu einem zusätzlichen Zimmer umfunktioniert. Wir hatten alle zugestimmt. Nun weigert sich einer der beiden, die vom Architekten
berechnete neue Wertquote zu akzeptieren.
Wenn Sie sich untereinander nicht einigen können, muss das die Schlichtungsbehörde oder der Richter tun. Sicher ist, dass solche Umnutzungen zu einer neuen Berechnung der Wertquoten führen. Wenn
sich sämtliche Wertquoten sämtlicher Stockwerkeinheiten ändern, gilt das Einstimmigkeitsprinzip.
4. Unser Haus ist sanierungsbedürftig. Der Erneuerungsfonds reicht dazu nicht aus. Und drei der insgesamt zehn Eigentümer können angeblich nicht zahlen.
Das ist ein sehr schwieriger Fall, wie wir ihn in Zukunft vermehrt sehen werden. Erstellen Sie einen Investitionsplan, am besten für die nächsten 10 bis 15 Jahre. So können Sie abschätzen, wann
welche Beträge benötigt werden. Beginnen Sie sofort mit der Äufnung des Erneuerungsfonds. Die sieben sanierungswilligen Eigentümer könnten unter Umständen die Sanierung vorfinanzieren und
für die drei Zahlungsunfähigen ein gesetzliches Pfandrecht eintragen lassen. Wir müssen aber einräumen, dass das Pfandrecht faktisch wertlos ist, falls das Stockwerkeigentum der drei
zahlungsunfähigen Miteigentümer durch Banken schon zu hoch belehnt sein sollte.
5. Die Eigentümer im Erdgeschoss haben das Sondernutzungsrecht an der Rasenfläche. Ist es richtig, dass wir alle an den Unterhalt zahlen müssen?
Der Begründungsakt und das Reglement regeln die Nutzung und die Unterhaltspflicht. Wer über ein ausschliessliches Benutzungsrecht verfügt, muss in der Regel auch für den Unterhalt sorgen und die
Kosten tragen.
6. Ein Miteigentümer lässt seine zwei nicht ganz harmlosen Hunde frei auf dem gemeinschaftlich genutzten Rasen herumlaufen. Was kann ich machen?
Am besten reden Sie zuerst mit dem betreffenden Nachbarn. Wenn das nichts nützt, könnten Sie das Problem an der Eigentümerversammlung thematisieren. Diesen Diskussionspunkt jedoch unbedingt
fristgerecht traktandieren lassen. Am besten wäre es, wenn die Hausordnung entsprechend umgeschrieben wird, falls nichts darin steht. Wenn alles nichts hilft, bleibt nur noch der Gang zum
Richter.
7. Die gemeinsame Waschküche wird nur von vier Parteien benutzt. Die anderen zwei sagen, sie wollen nicht daran zahlen.
Im Gesetz steht wörtlich: «Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der
Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.» Wichtig ist in diesem Zusammenhang das Wort «dienen». Es steht nicht «nutzen», sondern eben «dienen». Auch wenn die Einrichtung nicht genutzt wird,
heisst das nicht, dass sie nicht dienlich ist. Beim Verkauf eines Stockwerkeigentums ist es nicht unerheblich, ob eine gemeinsame Waschküche vorhanden ist oder nicht. Demzufolge haben alle
Eigentümer die Kosten zu tragen.
8. Von uns 64 Eigentümern gibt es einen einzigen, der dauernd gemahnt und betrieben werden muss. Nun hat uns der Verwalter seinen Mehraufwand in der Nebenkostenabrechnung in
Rechnung gestellt. Können wir dagegen etwas unternehmen?
Dass der Verwalter seinen Mehraufwand abrechnet, finden wir absolut in Ordnung. Traktandieren Sie für die nächste
Eigentümerversammlung den Antrag, sehr hohe Mahngebühren und Verzugszinsen einzuführen. Der Beschluss braucht nicht ins Reglement aufgenommen zu werden. Das Protokoll genügt. So wird es dem
renitenten Eigenheimbesitzer hoffentlich verleiden, den Verwalter mit unnötigem Mehraufwand zu schikanieren.
Erschienen in der BZ am 23. September 2014