Festhypotheken sind wieder billiger geworden

Der Zins für fünfjährige Festhypotheken nähert sich wieder dem Rekordtief – ganz entgegen früheren Prophezeiungen. Und doch ist die Fünfjährige nicht in jedem Fall das Gelbe vom Ei.

Als die Zinssätze für Festhypotheken im Dezember 2012 ihren absoluten Tiefstpunkt erreicht hatten, waren sich die Experten einig. Die weitere Entwicklung kann nur in eine Richtung gehen: nach oben. Sie sollten sich nicht täuschen; die Zinssätze zogen nach und nach an. Doch dann plötzlich wieder die Wende: Entgegen allen Erwartungen zeigt die Kurve seit Anfang Jahr wieder nach unten. «Der Zinssatz der fünfjährigen Festhypothek ist nahezu wieder auf das Allzeittief vom Dezember 2012 gesunken», konstatiert Albert Steck, der bei der Migros-Bank für die Markt- und Produktanalyse zuständig ist.

«Die Ursache für diesen deutlichen Zinsrückgang sind die deflationären Kräfte in den Peripherieländern der Eurozone, gekoppelt mit den enttäuschenden Wachstumszahlen im letzten Quartal», erklärt Albert Steck. Wie bekannt, hat darauf die Europäische Zentralbank unter Mario Draghi die Geldschleuse noch weiter geöffnet und sogar negative Zinsen verordnet.

Fünf Jahre fest: 1,3 Prozent

Heute verlangt also die Migros-Bank für die Fünfjährige einen Zins von 1,3 Prozent. Damit liegt der Zins nur noch 10 Basispunkte über den 1,2 Prozent vom Dezember 2012. Die Zehnjährige kostet dagegen immer noch 2,3 Prozent und damit 30 Basispunkte mehr als vor zweieinhalb Jahren. Die Zinsen der ganz langen Laufzeiten haben also, zumindest bei der Migros-Bank, weniger stark korrigiert. Die Zinskurve ist steiler geworden.

Und doch ist davor zu warnen, nun schleunigst eine fünfjährige Festhypothek abzuschliessen: «Wer in ein bis drei Jahren mit steigenden Zinsen rechnet, ist mit einer fünfjährigen Festhypothek nicht unbedingt gut bedient», warnt Stephan Zbinden vom Finanzzentrum Jungfrau in Interlaken. Bis zum Anstieg der Zinsen bezahle man mit der Fünfjährigen deutlich mehr als mit einer Liborhypothek. Und wenn die Fünfjährige nur ein bis zwei Jahre danach auslaufe, müsste die Hypothek mit höheren Zinsen refinanziert werden. «Wer wirklich mit höheren Zinsen rechnet, sollte auf acht- oder zehnjährige Festhypotheken setzen», rät Zbinden. Stephan Zbinden räumt aber ein, dass Banken lieber fünf- als zehnjährige Hypotheken verkauften, da sie mittlere Laufzeiten einfacher refinanzieren könnten.

Valiant: Fokus auf Langjährige

Dies gilt freilich nicht unbedingt für die Valiant-Bank, bei der die Zinskurve, das Gefälle zwischen mittel- und langfristigen Zinsen, weniger steil ist als bei der Migros-Bank. An der Bilanzmedienkonferenz vom 5. März erklärte CEO Markus Gygax, dass die Bank in der Vergangenheit den Fokus vor allem auf die Hypotheken mit Laufzeiten bis maximal fünf Jahre gelegt habe. «Wir haben uns Mitte 2013 entschieden, dass wir den Kunden auch die Möglichkeit geben, Hypotheken mit längeren Laufzeiten abzuschliessen», sagt Gygax. Dies, um einerseits den Kundenbedürfnissen gerecht zu werden und anderseits die durchschnittliche Restlaufzeit erhöhen zu können, welche bei der Valiant bis dato verhältnismässig tief ist.

BEKB: Bis acht Jahre

Die Berner Kantonalbank (BEKB) macht für Festhypotheken mit zehnjähriger Laufzeit keine öffentlichen Angebote. «Wir bieten in erster Linie Festhypotheken mit Laufzeiten bis acht Jahre an», erklärt Manuel Inderbitzin. Auf Anfrage sei es aber möglich, in Ausnahmefällen eine neun- oder zehnjährige Festhypothek abzuschliessen.

Wichtig zu wissen: Bei den auf dieser Seite publizierten Hypothekarzinsen handelt es sich um Richtwerte. Die meisten Banken lassen jedoch mit sich diskutieren und haben sich ein levantinisches Geschäftsgebaren angeeignet. Das gilt freilich nicht für die Migros-Bank. Albert Steck: «Der publizierte Nettopreis gilt. Wir wollen keinen Basar.»

 

INFOTHEK

Die Zinsen sinken; steigt nun die Nachfrage nach Wohneigentum? «Nein», sagen Experten. Massgebend sei nicht der aktuelle Zins, sondern der kalkulatorische.

Im Klartext: Die Bank prüft bei potenziellen Käufern, ob das Einkommen hoch genug dafür ist, das Haus oder die Wohnung finanzieren zu können. Dabei stützt sie sich nicht auf den aktuellen und für den Käufer gültigen Hypothekarzins. Vielmehr kalkuliert sie mit einem Zins von 4,5 Prozent, einige gar mit 5 Prozent. Das heisst, die Bank geht der Frage nach, ob der Käufer die Hypothekarzinsen immer noch bezahlen könnte, wenn der Zins auf 4,5 Prozent stiege.

Das nennt sich Tragbarkeitsrechnung. Hinzu kommt, dass sich die Banken schon vor zwei Jahren auf Druck von Bundesrat und Bankenaufsicht strengere Richtlinien verordneten. Sie sehen vor, dass ein Kunde bei einer Hypothekarfinanzierung mindestens 10 Prozent Eigenmittel, die nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen, einbringen muss. Weiter muss die Hypothek innerhalb von zwanzig Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden.

 

Erschienen in der BZ am 17. Juni 2014


Claude Chatelain