Was die AEK Bank von Immoaktien hält

Aktien oder Fonds? Das ist bei indirekten Immobilienanlagen die Frage. Die AEK Bank 1826 setzt derzeit eher auf Aktien.

Die Postfinance-Arena in Bern gehört der börsenkotierten Swiss Prime Site. Wer also Aktien von SPS kauft, investiert irgendwie auch ins Eishockey.
Die Postfinance-Arena in Bern gehört der börsenkotierten Swiss Prime Site. Wer also Aktien von SPS kauft, investiert irgendwie auch ins Eishockey.

Klar ist, dass in jedes diversifizierte Wertschriftenportefeuille auch Immobilienanlagen gehören. Überhaupt nicht klar ist, ob man eher auf Immobilienfonds oder auf Immobilienaktien setzen sollte. Der Unterschied ist vorab juristischer Natur: Die Fonds unterliegen dem Anlagefondsgesetz und sind stark reglementiert. Immoaktien sind Beteiligungsgesellschaften und unterliegen dem Obligationenrecht. Zudem enthalten Anlagefonds mehrheitlich und manchmal ausschliesslich Wohnhäuser. Bei den Aktien ist es gerade umgekehrt.

Die Kosten nicht vergessen

Pascal Alder von der AEK Bank 1826 in Thun sieht noch einen weiteren wichtigen Unterschied: die Kosten. Wie die konventionellen Anlagefonds enthalten auch die Immobilienfonds innere Kosten, welche das Fondsvermögen belasten und somit auf die Rendite drücken. Es ist dies im Wesentlichen die Managementgebühr. Die so genannte Total Expense Ratio (TER) beträgt bei Immofonds im Schnitt 0,8 Prozent.

Noch wichtiger als die Kosten ist für Anlegern die Frage, ob sie eher in Wohnhäusern oder in gewerbliche Liegenschaften investieren wollen.  Aus Diversifikationsgründen tut man am besten beides. Was die Wohnliegenschaften betrifft, ist Alder nicht mehr so optimistisch wie auch schon. Die Nachfrage wurde in der Vergangenheit stark von der Zuwanderung getrieben. Diese dürfte abnehmen – und zwar nicht unbedingt wegen der vom Volk beschlossenen Erschwernis der Zuwanderung. Schon vor dem Volksentscheid vom 9. Februar 2014 war eine Verschiebung zu beobachten: 2008 stammten 50 Prozent der Zuwanderer aus Deutschland, den Benelux-Staaten und Skandinavien; 20 Prozent stammten aus Italien, Spanien, Portugal und Griechenland. 2012 war das Verhältnis gerade umgekehrt. «Die Nachfrage nach Luxusliegenschaften nimmt ab», konstatiert der Immobilienexperte der AEK Bank. Was  nicht heissen will, dass man nun partout die Finger von Wohnliegenschaften lassen soll. Die Leerstandsquote beläuft sich auf ein müdes Prozent. «Wenn auf 100 Wohnungen nur eine einzige leer ist, so kann ein Investment in Wohnliegenschaften nicht falsch sein», meint Alder.

Branchenprimus SPS

Die grösste börsenkotierte Immobiliengesellschaft ist Swiss Prime Site. Der Marktwert ihrer Immobilien beträgt 8,8 Milliarden Franken. Wer SPS-Aktien kauft, investiert indirekt in den Detailhandel, in die Hotellerie, in Altersheime und irgendwie auch in das Eishockey. Denn zum Immobilienimperium gehören auch die Gebäude von Jelmoli, der Tertianium-Gruppe und die Postfinance-Arena in Bern. Auch das Swisscom-Gebäude an der Genfergasse in Bern, der ehemaligen Hauptpost, gehört SPS. Bei Jelmoli oder  beim  beim Einkaufszentrum La Praille in Grand-Lancy bei Genf ist Swiss Prime Site nicht nur Immobilienbesitzerin, sondern auch Betreiberin.

Stabile Warteck

Wer Immoaktien mit einem hohen Wohnanteil sucht, wird bei Warteck fündig:  Die aus der früheren Basler Brauerei hervorgegangenen Immobiliengesellschaft hat einen Wohnanteil von 43 Prozent. Im Vergleich zu anderen Immoaktien erwies sich der Aktienkurs von Warteck als weniger krisenanfällig. Auf der Empfehlungsliste der AEK Bank stehen derzeit Allreal, Mobimo und Swiss Finance Property.

Allreal ist keine reine Immobiliengesellschaft, sondern auch ein Generalunternehmen. 25 Prozent des Ertrags erwirtschaftet die Firma mit dem Bau und späteren Verkauf von Liegenschaften. Interessant bei Allreal ist das tiefe Agio von 6,5 und die hohe Dividendenrendite von über 4 Prozent.

Mobimo hat sich unter anderem auf den Kauf und Verkauf von Stockwerkeigentum spezialisiert. Im Vergleich zum Wert der im Portefeuilles befindlichen Liegenschaften wird der Kurs sogar mit einem Discount gehandelt. Und die Dividende ist mit plus 5 Prozent sehr hoch. «Durch die Kombination von Vermietung und Verkauf von Liegenschaften ist der Anleger doppelt bedient», sagt Alder. Der Anleger habe somit zum einen Teil schöne Erträge sowie Objekte mit Wertsteigerungspotenzial.

Swiss Finance Property enthält einen für Immoaktien überdurchschnittlich hohen Anteil an Wohnliegenschaften: 30 Prozent.

 

 

MOTION BADRAN

Jacqueline Badran
Jacqueline Badran

Ginge es nach dem Bundesrat und dem Nationalrat, so müsste die Lex Koller so angepasst werden, dass Ausländerinnen und Ausländer keine Immobilienaktien oder Anteile von Immofonds mehr besitzen und kaufen könnten. Sie  unterstützten damit zwei Motionen der Zürcher SP-Nationalrätin Jacqueline Badran. Der Ständerat versenkte letzte Woche die Motionen.  Sie sind somit vom Tisch.

Aufatmen können daher insbesondere die Aktionäre der beiden grössten börsenkotierten Immobiliengesellschaften: Swiss Prime Site (SPS) und PSP Swiss Property. Bei SPS sind 30 Prozent der Aktionäre Ausländer. Bei PSP soll der Ausländeranteil sogar über 40 Prozent betragen. Die vier grössten Aktionäre von PSP Swiss Property sind ausländische Gesellschaften. Sie kontrollieren über 25 Prozent des Aktienkapitals.

 

Erschienen in der BZ am 10. Juni 2014


Claude Chatelain