Bauen wird börsentauglich

Immobilienfonds erhalten zunehmend Konkurrenz. Im März werden mit Allreal und PSP Swiss Property zwei weitere Immobiliengesellschaften an die Börse gehen. Als Ergänzung, nicht aber als Ersatz von Immobilienfonds sind solche Anlagen dank der Wiederbelebung des Liegenschaftsmarktes in Betracht zu ziehen.

«Halb Immobilienfonds, halb Immobilien-AG», so würde Michael Kümin von Rüd Blass den Immobilienanteil eines Wertschriftenportefeuilles aufteilen. Damit sei vorweg genommen, dass beide Anlageformen ihre Vor- und Nachteile haben. Es geht nicht um ein Entweder-oder, es geht um ein Sowohl-als-auch.

Bislang bestand kaum eine Qual der Wahl. Es gab vorab Immobilienfonds. Denn die heute kotierten Immobiliengesellschaften wie Maag, Züblin oder Hürlimann sind durch Umstrukturierungen und eine Fokussierung aufs Kerngeschäft entstanden. Dieser Trend hält an, denn mit der Kotierung der Allreal wird in wenigen Wochen das Immobilienportefeuille der ehemaligen Oerlikon-Bührle Immobilien AG an die Börse gebracht.

Für März ist auch der Börsengang der PSP Swiss Property Group geplant, deren Liegenschaften früher im Besitz der Zürich-Gruppe und der Publigroupe waren. Somit dürften solche Immobilien-firmen auch an der Schweizer Börse ein grösseres Gewicht erhalten. Es wird diskutiert, für Immobilien-AG ein eigenes Segment mit einem speziellen Kotierungsreglement einzuführen. Das Beispiel der von der Helvetia Patria, der Pensionskasse der Bank Vontobel und der Basellandschaftlichen Pensionskasse gegründeten Allreal zeigt, dass Immobiliengesellschaften nur beschränkt als Ersatz von Immobilienfonds zu betrachten sind. Die Gruppe beschäftigt sich nämlich nicht nur mit dem Kaufen, Halten und Verkaufen von Liegenschaften, sondern sie wirkt auch als Generalunternehmerin. Sie realisiert Bauten und verkauft diese an Dritte. In anderen Fällen führt sie Renovationen aus. Für den Geschäftsleitungsvorsitzenden Bruno Bettoni ist dieser Geschäftszweig gewissermassen die Konfitüre auf das Butterbrot. Rund 200 Leute wirken bei der Allreal General-Unternehmung in Zürich, einer hundertprozentigen Tochter der an der Schweizer Börse zu kotierenden Allreal Holding AG in Zug. Sie ist nach eigenen Angaben der zweitgrösste Generalunternehmer der Schweiz.

Bauen und renovieren in Wachstumsmetropolen

Demnach investiert der Käufer von Allreal-Aktien nicht nur in Wohn- und Geschäftshäusern, sondern auch in ein Unternehmen der Baubranche. Der Gewinn pro Aktie ist, anders formuliert, nicht bloss eine Funktion des Ertragswertes der Liegenschaften, sondern auch der von der GU zu erwirtschaftenden Profite, was die Arbeit der Analysten nicht einfacher macht.

Allreal konzentriert sich bei ihrer Tätigkeit auf die Wachstumsmetropolen. Dabei darf der Anteil an Wohnhäusern ein Drittel des gesamten Portefeuilles nicht übersteigen. Ähnlich wie bei Immo- bilienfonds hat sich die Firma eine obere Verschuldungsgrenze auferlegt. Sie liegt bei höchstens 60 Prozent, bemerkt Bettoni, der über mehr als eine 30-jährige Erfahrung im Immobilienbereich verfügt. Sergio Terribilini von der für das Going public zuständigen Bank Vontobel ergänzt, Allreal setze sich punkto Transparenz höhere Auflagen, als dies vom Kotierungsreglement für Schweizer Aktien her erforderlich sei. Die Firma hält ein Portfolio im Wert von 670 Millionen und von angefangenen Bauten von rund 100 Millionen Franken. Mit dem Börsengang sollen 200 bis 300 Millionen Franken generiert werden, erklärt Bettoni. Rund ein Drittel des Aktienkapitals wird an der Börse gehandelt werden. Laut Gesetz müssen mindestens 51 Prozent der Aktien in schweizerischem Besitz sein. Näheres zur erstmaligen Aktienemission wird später bekannt gegeben.

 

 

Immobilien: Fonds oder Gesellschaft

Das sind die Unterschiede:

  • Gesetz: Immobilienfonds unterliegen dem Anlagefondsgesetz (AFG), die Immobiliengesellschaften dem OR.
  • Kontrolle: Immofonds werden von der Eidgenössischen Bankenkommission nach strengen Auflagen kontrolliert, kotierte Immobiliengesellschaften stehen unter Börsenaufsicht.
  • Entstehung: Immofonds werden in der Regel von Banken gegründet, um Bankkunden Kollektivanlagen im Immobilienbereich anzubieten. Immobiliengesellschaften entstehen, weil sich Industrie- und Dienstleistungsunternehmen aufs Kerngeschäft konzentrieren und den Liegenschaftsbereich auslagern.
  • Strategie: Immofonds werden vorab verwaltet, sie zielen auf eine «Buy-and-hold»-Strategie. Immobiliengesellschaften werden als Unternehmen geführt, ihre Portefeuilles werden aktiver bewirtschaftet.
  • Risiko: Immofonds haben ein geringeres Zinsrisiko, da sie sich nur bis zu 50 Prozent verschulden dürfen. AG kennen keine entsprechende Einschränkung. Die Gefahr von Fehlinvestitionen ist bei Immofonds geringer als bei Immobiliengesellschaften.
  • Rendite: Bei den Fonds werden die Gewinne meist vollumfänglich ausgeschüttet. Bei den AG liegt die Ausschüttungsquote tiefer.
  • Transparenz: Immofonds sind transparenter als Immobiliengesellschaften. Der Verkehrswert der Liegenschaften muss periodisch geschätzt und publiziert werden.
  • Flexibilität: Immofonds sind wegen der genannten Auflagen weniger flexibel als Immobiliengesellschaften. Letztere können neben dem Halten und Verwalten von Liegenschaften auch anderen, branchenfremden Tätigkeiten nachgehen.
  • Anlageuniversum: Immofonds können in sämtliche Liegenschaften der Schweiz investieren. Bei den Immobiliengesellschaften ist der Anteil der Wohnliegenschaften wegen der Lex Koller auf 33 Prozent beschränkt.
  • Handelbarkeit: Immofonds kennen eine Rücknahmegarantie, die zwar eher theoretischer Natur ist, aber trotzdem eine höhere Liquidität erfordert.



Erschienen im CASH am 11. Februar 2000


Claude Chatelain