In jedes Depot gehören auch Häuser

Soll das Wertschriften-Portefeuille breit gestreut sein, so dürfen auch Immobilien nicht fehlen. Doch Renditeobjekte können sich nur die wenigsten leisten. Weniger Betuchten bieten sich indirekte Anlagen an, etwa in Form eines Immobilienfonds.

Seniorenresidenzen haben Zukunft: Der Immobilienfonds Credit Suisse Living Plus investiert vorab in solche Liegenschaften. Im Bild die Seniorenimmobilie Residence am Niesenweg in Bern.
Seniorenresidenzen haben Zukunft: Der Immobilienfonds Credit Suisse Living Plus investiert vorab in solche Liegenschaften. Im Bild die Seniorenimmobilie Residence am Niesenweg in Bern.

Zwei Fragen drängen sich auf: Ist der Zeitpunkt für ein Immobilieninvestment günstig? Auf welche Immobilienfonds soll man setzen? Die Antwort auf die zweite Frage zuerst: An der Schweizer Börse sind rund 30 Immobilienfonds kotiert. Sie unterscheiden sich auf vielfältige Art. Auswahlkriterien sind etwa das Agio, die Ausschüttungsrendite, der Anteil der Wohnliegenschaften oder die Fremdfinanzierung (siehe Infothek).

Das Agio sagt nicht alles

All diese Kriterien sind bei der Auswahl eines bestimmten Immobilienfonds von Bedeutung. Und wenn ein Fonds ein tiefes Agio aufweist, welches auf einen günstigen Kurs hinweist, so hat der Fonds höchstwahrscheinlich ein anderes Handicap, welches eben der Grund  für das vermeintlich attraktive Agio ist.

Anleger haben also die Qual der Wahl. Doch vor gut fünf Jahren hat die UBS dem Anleger die Qual genommen oder zumindest gelindert: Sie lancierte den «UBS ETF (CH) – SXI Real Estate Fund». Hinter diesem wenig attraktiven Namen verbirgt sich ein vielversprechendes  Produkt: ein börsenkotierter Anlagefonds, der Anteile aller an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfonds enthält.

Pro und Kontra ETF

Die Valiant-Bank gehört zu jenen Instituten, welche ihren Kunden vor allem diesen ETF empfiehlt. «Dank der breiten Diversifikation hat der Fonds ein optimales Risiko-Ertrags-Profil», erklärt Renato Flückiger, Leiter Investment bei der Valiant in Bern.

Die AEK Bank 1826 ist gegenüber diesem Produkt kritischer eingestellt: «Man sollte bei der Auswahl eines Immobilienfonds auch auf die Kosten achten, die dem Fondsvermögen belastet werden», meint Pascal Alder. «Ein ausgewählter Immofonds ist bereits gut diversifiziert.»

Pascal Alder bevorzugt etwa den Immo Helvetic. Der Fonds, der von Berninvest verwaltet wird,  konzentriert sich in seiner Anlagepolitik auf Wohnliegenschaften und investiert zu einem grossen Teil im Kanton Bern. Wegen des hohen Anteils von Wohnliegenschaften liegt das Agio bei 20,8 Prozent. Dafür kommt der Anleger in den Genuss einer ansehnlichen Ausschüttungsrendite von 3,3 Prozent.

Eine noch höhere Rendite von 4,4 Prozent wirft derzeit der UBS Swiss Swissreal ab. Und dies bei einem unterdurchschnittlichen Agio von 13,1 Prozent. «Wir empfehlen diesen Fonds für Anleger, welche auch in gewerbliche Liegenschaften investieren möchten», erklärt Pascal Alder, der Immobilienspezialist der AEK Bank 1826 mit Hauptsitz in Thun. Die hohe Rendite und das tiefe Agio sind mit dem relativ hohen Anteil von Gewerbeliegenschaften zu begründen. In der Tendenz gilt: «Je grösser der Anteil von Wohnliegenschaften, desto höher das Agio.» Vielversprechend ist laut Alder auch der Credit Suisse Living Plus, ein Fonds, der vorab in Seniorenresidenzen investiert.

Im zurückliegenden Jahr erzielten die Immobilienfonds in der Schweiz eine Rendite von minus 2,8 Prozent. Damit näherten sich die Agios dem langjährigen Mittel von 12 Prozent. Doch seit Anfang Jahr sind die Immofonds entgegen den Erwartungen wieder teurer geworden. Das mittlere Agio stieg auf 16 Prozent. Renato Flückiger von der Valiant-Bank hat eine simple Erklärung dafür: die unter Druck geratene Rendite für zehnjährige Bundesobligationen. «Der Preis der Immofondsanteile entwickelt sich konträr zur Bundesobligationenrendite.»

Immobilien untergewichten

Derzeit will Flückiger seinen Kunden ein Engagement in Immobilienfonds nicht ans Herz legen. In der Sprache der Banken heisst die Botschaft «Untergewichten». Und die UBS schrieb Anfang Jahr in einem Kommentar: «Trotz fairer Bewertung liegen Immofonds  2014 nicht im Fokus der Investoren.»

Und doch kann niemand garantieren, dass die Kurse für Immobilienfonds demnächst unter Druck geraten und damit tiefere Einstandspreise ermöglichen. Wer also noch keine Immobilienwerte im Portefeuille hat und heute einsteigt, kann immerhin zu den heutigen Kursen mit einer Ausschüttungsrendite von gut 3 Prozent rechnen.

 

 

INFOTHEK

Die wichtigsten Auswahlkriterien bei Immobilienfonds:

Agio: Es entspricht der  Differenz zwischen dem Börsenkurs und dem Wert der Liegenschaften. Das Agio liegt meistens im positiven Bereich. Das heisst, dass der Anleger einen Aufpreis bezahlt.  Im langfristigen Durchschnitt beträgt das Agio über alle Fonds betrachtet 12 Prozent.

Anteil von Wohnliegenschaften: Ob ein Immobilienfonds aus Wohnliegenschaften  oder gewerblichen Bauten besteht, ist für den Anleger von grosser Bedeutung. Wohnliegenschaften reagieren  weniger stark auf Konjunkturschwankungen.

Ausschüttungsrendite: Die Dividende in Prozent des bezahlten Kurses. Sie beträgt  bei gewissen Fonds über 4 Prozent. Die hohe Dividendenrendite ist mit ein Grund, weshalb Anleger bereit sind, einen Aufpreis zu bezahlen. 

Fremdfinanzierung: Je höher die Fremdfinanzierungsquote, desto grösser die Anfälligkeit bei steigenden Zinsen.

Leerstandsquote
: Je kleiner die Leerstandsquote, desto besser die Standortqualität der Liegenschaften. 

Marktkapitalisierung: Diese Kennzahl ergibt sich aus dem Kurs multipliziert mit den im Umlauf befindlichen Anteilen. Je grösser die Kapitalisierung, desto besser ist die Handelbarkeit der Anteile.

TER: Die Total Expense Ratio gibt Aufschluss darüber, wie hoch die Kosten eines Anlagefonds ausfallen. Es sind dies Kosten für die Verwaltung, die dem Fondsvermögen angelastet werden.

Erschienen in der BZ am 25. März 2014


Claude Chatelain