«Der Immobilienboom ist nun auch im Kanton Bern angekommen»

Preis pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser, 2013
Preis pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser, 2013

Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im vergangenen Jahr laut UBS schweizweit um 3,3 Prozent; im Kanton Bern gar um 7,2 Prozent.

Preisentwicklung der letzten 3 Jahren in Prozent pro Jahr; für Einfamilienhäuser.
Preisentwicklung der letzten 3 Jahren in Prozent pro Jahr; für Einfamilienhäuser.

«Der Boom ist auch in Bern angekommen». Das sagte Claudio Saputelli vergangene Woche bei der Präsentation der Immobilienstudie der UBS. Saputelli ist bei der UBS Leiter Global Real Estate. Denn im Kanton Bern seien 2013 die Preise für Eigentumswohnungen deutlich stärker gestiegen als im schweizerischen Durchschnitt, erklärte der Immobilienexperte, nämlich um 7,2 Prozent. Schweizweit stiegen die Preise für Eigentumswohnungen dagegen «bloss» um 3,3 Prozent. Im Zehnjahresvergleich entspricht das einer unterdurchschnittlichen Entwicklung.

Der Kanton Bern hinkt nach

Völlig anders die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern: Schweizweit verteuerten sie sich um 4,7 Prozent; im Kanton Bern bloss um 1,4 Prozent. Die unterdurchschnittliche Entwicklung im Kanton Bern dürfte mit einem Nachholeffekt zusammenhängen. Denn in der Vergangenheit sind die Preise für Wohnungen im schweizerischen Mittel stärker gestiegen als für Häuser. Erst im vergangenen Jahr haben die Häuserpreise stärker angezogen. Da der Kanton Bern der Preisentwicklung hinterherhinkt, könnte in den nächsten Jahren auch bei Einfamilienhäusern noch Luft nach oben bestehen.

Claudio Saputelli
Claudio Saputelli

Aufgepasst: Die Aussagekraft durchschnittlicher Preisentwicklungen innerhalb des Kantons Bern ist angesichts seiner Heterogenität etwas zweifelhaft. Aussagekräftiger sind die grossen Unterschiede innerhalb des Kantons. Dies gilt sowohl für die Preise für Einfamilienhäuser pro Quadratmeter wie für die Preisentwicklung der zurückliegenden drei Jahre. «Gerade in den teuersten Gemeinden und bei gehobenen Objekten werden die Preise weiterhin unter Druck bleiben», steht in der Studie zu lesen. Im Kanton Bern sind die höchsten Hauspreise in den Gemeinden Saanen, Adelboden, Grindelwald und Muri bei Bern zu beobachten. Dort dürften die Preise laut Saputelli zumindest vorläufig das Limit erreicht haben und tendenziell unter Druck kommen. Interessant sind zudem die vielen blauen Flecken auf der Karte links unten: Es sind dies Gemeinden, in welchen die Preise für Einfamilienhäuser in den vergangenen drei Jahren bereits wieder rückläufig waren.

Bald auf dem Niveau von 1989

Zurück zur gesamtschweizerischen Betrachtung: Claudio Saputelli erklärte bei der Präsentation der Immobilienstudie, dass die Wohnimmobilienpreise und die Hypothekarverschuldung auch im vierten Quartal 2013 deutlich stärker stiegen als die Wirtschaftsleistung und die Haushaltseinkommen. Die teuerungsbereinigten Immobilienpreise liegen laut UBS mittlerweile nur noch rund 5 Prozent unter dem Niveau von 1989, als in der Schweiz zuletzt eine Immobilienblase platzte. Die Hypothekarverschuldung der Schweizer Privathaushalte beträgt fast 110 Prozent des Bruttoinlandproduktes. All das spiegelt sich im UBS-Immobilienblasen-Index, der im vierten Quartal weiter angestiegen ist. Er befindet sich aber gemäss Saputelli weiterhin nicht in der Blasenzone, lediglich in der Risikozone. Aber: «Die Risiken haben damit weiter zugenommen», warnt der Immobilienmarktspezialist der UBS.

 

Inzwischen hat auch der Bundesrat reagiert: Auf Empfehlung der Nationalbank erhöht er den antizyklischen Kapitalpuffer von bisher 1 auf neu 2 Prozent – gültig ab Mitte Jahr. Das heisst, dass die Banken die Wohnbauhypotheken mit mehr Eigenmitteln unterlegen müssen. Das wird die Hypotheken verteuern und dürfte dazu beitragen, den Anstieg der Häuserpreise zu dämpfen. Trotz dieser anhaltenden Preisentwicklung erwartet die Grossbank UBS im laufenden Jahr keine Korrektur der Eigenheimpreise auf breiter Front. Sie rechnet mit einem schwachen Preiswachstum von 2 Prozent. Allerdings dürften sich die Preise innerhalb der Schweiz und auch innerhalb des Kantons Bern sehr unterschiedlich entwickeln. Claudio Saputelli sieht drei mögliche Szenarien:

 

  • Die heisse Entwertung: Die Blase platzt, nachdem die Preise exponentiell angestiegen sind, wie das 1989 in der Schweiz zu beobachten war.
  • Die kalte Entwertung: Die Eigenheimpreise bleiben stabil, während gleichzeitig die Wirtschaft wächst und die Inflation anzieht.
  • Die Superkompensation: Die Immopreise in der Schweiz steigen nach einer kurzen Stagnation oder leichten Korrektur und werden in der Folge ein deutlich höheres Niveau erreichen. Nach Einschätzung der UBS ist dies für die nächsten drei bis fünf Jahre das wahrscheinlichste Szenario.


Anspruchsvolles 2014

Was heisst das für den Investor, der einen Teil seines Vermögens in Immobilien investieren möchte? Weder für Immobilienfonds noch für Immobilienaktien machen die UBS-Ökonomen auf Optimismus. Und dies, obschon die Preise für diese Anlagevehikel im zurückliegenden Jahr korrigiert haben: die Immobilienaktien um 6,9 Prozent, die Immofonds um 2,8 Prozent. «Auch 2014 dürften Investoren weiterhin eher auf den Gesamtmarkt setzen», schreibt die Grossbank in der Studie, da zyklischere Anlagen bei steigenden Zinserwartungen mehr Rendite versprechen. Die UBS wörtlich: «Den börsennotierten Immobilientiteln steht wieder ein anspruchsvolles Jahr bevor.»

 

 

Die Zuwanderung treibt die Preise nach oben

Als Treiber der Immobilienpreise ortet die UBS auch die Zuwanderung: «Die Schweizer Bevölkerung wuchs im letzten Jahr um rund 95'000 Personen, was auf die in den letzten Jahren beschleunigte Zuwanderung zurückzuführen ist.» Das sei ein Wert, der seit 2008 nicht mehr erreicht wurde. Wie jedoch die UBS in ihrer Studie «Immobilienmarkt Schweiz» weiter schreibt, war in den letzten Jahren eine Verschiebung der Herkunftsländer der Einwanderinnen und Einwanderer zu beobachten. So betrug 2008 der Anteil der Nettoeinwanderung aus Deutschland, Benelux, Skandinavien und Grossbritannien insgesamt fast 50 Prozent und sank bis 2012 unter 20 Prozent. Der Anteil der Nettozuwanderung aus Italien, Spanien, Portugal und Griechenland stieg hingegen im selben Zeitraum von rund 20 auf

beinahe 50 Prozent. «Die Immigranten aus Südeuropa gehen im Durchschnitt tiefer qualifizierten Tätigkeiten nach als diejenigen aus dem Norden», schreibt die Grossbank. Folglich sinke die durchschnittliche Pro-Kopf-Kaufkraft der Einwanderer, was auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in ein tieferes Preissegment verschiebe. Die UBS rechnet jedoch nicht mit einem Preissturz, falls am 9. Februar 2014 die Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» angenommen wird. Die Preise dürften zwar insgesamt unter Druck geraten, doch ein drastischer Preiszerfall sei nur bei einer Nettoabwanderung zu erwarten. «Dies erachten wir jedoch als unwahrscheinlich.»


Erschienen in der BZ am 28. Januar 2014


Claude Chatelain