Kurze Besitzdauer - hohe Steuern

Wird das Haus mit Gewinn verkauft, freut sich der Verkäufer nicht alleine. Auch der Steuervogt freut sich über Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer.
Wird das Haus mit Gewinn verkauft, freut sich der Verkäufer nicht alleine. Auch der Steuervogt freut sich über Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer.

Ein Hausbesitzer verkauft sein Haus mit Gewinn. Für ihn stellt sich die Frage, welche Kosten er bei der Grundstückgewinnsteuer und welche er bei der Einkommens-steuer geltend machen kann.

Ein Hausbesitzer möbelt sein Haus auf, bevor er es zum Verkauf ausschreibt. Konkret:

  • Die in die Jahre gekommene Waschmaschine funktioniert zwar noch, doch zwischendurch spinnt sie. Es handelt sich juristisch um einen Mangel, also will er sie noch ersetzen.
  • Vor einiger Zeit hatte der Hausbesitzer nach einem groben Unwetter Wasser im Untergeschoss, hervorgerufen durch einen Rückstau in der Kanalisation. Ob das juristisch betrachtet ein Mangel darstellt, kommt wohl auf die näheren Umstände an. So oder so lässt der Verkäufer eine Rückstauklappe einbauen. Er will ein gutes Gewissen haben.
  • Der erste Eindruck zählt. Deshalb soll ein Profi den Garten schön herrichten.
  • Vor dem Verkauf beziehungsweise dem Grundbucheintrag stand das Haus vier Monate leer. Für diese Zeit zahlte der Besitzer Versicherungsprämien, die Elektrizitätsrechnung und Hypothekarzinsen.

Der Notar überweist das Geld für die Steuer, der Verkäufer zahlt sie

 

Da der Verkäufer beim Kauf weniger bezahlte, als er jetzt beim Verkauf dank des Immobilienbooms kassiert, fallen Grundstückgewinnsteuern an. Der Notar wird die Steuer bezahlen. Zu diesem Zweck behält er vom Verkaufserlös einen bestimmten Betrag zurück. Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ist abhängig von der Dauer des Besitzes und dem Rohgewinn, der sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten ergibt. Die Schweiz wäre nicht die Schweiz, wenn die Höhe der Steuer nicht auch von der Gemeinde und der Konfession abhängig wäre.

 

Beispiel: Ein Einfamilienhaus wird nach einer Besitzdauer von 25 Jahren zu einem Preis von 800 000 Franken verkauft. Davon können der Kaufpreis plus wertvermehrende Aufwendungen von 650 000 Franken als Anlagekosten in Abzug gebracht werden, ergibt einen Rohgewinn von 150 000 Franken. Steht das Haus in der Gemeinde Bern, so zahlt eine konfessionslose Person eine Grundstückgewinnsteuer von 20'145 Franken, steht es in Muri, bloss 18'086 Franken. (siehe Tabelle).

 

À la carte ist im Steuerrecht nicht vorgesehen

 

Welche Kosten können bei der Einkommens- und welche bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden? Der Hausbesitzer ist geneigt, die Kosten bei der Einkommenssteuer wegen der dortigen höheren Progression geltend zu machen. Doch seine Wahlfreiheit ist begrenzt. À la carte ist im Steuerrecht nicht vorgesehen.

Donatus Hürzeler, BDO.
Donatus Hürzeler, BDO.

Zumindest auf dem Papier ist der Sachverhalt einfach: Werterhaltende Investitionen können bei der Einkommenssteuer, wertvermehrende bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden. Der Ersatz der eingebauten Waschmaschine, die Rechnung des Gärtners, die laufenden Versicherungsprämien sowie die Schuldzinsen sind bei der Einkommenssteuer anzugeben. Bei der Rückstauklappe könnte es Diskussionen geben, wieweit diese werterhaltend oder wertvermehrend ist. Die Steuerverwaltung hat auf dem sogenannten Ausscheidungskatalog akribisch aufgeführt, was als wertvermehrend und was als werterhaltend gilt. Doch die Rückstauklappe ist im Ausscheidungskatalog nicht aufgeführt. Für Donatus Hürzeler, Partner bei der BDO AG in Bern, ist der Sachverhalt dennoch klar: «Es geht nicht um einen Ersatz einer defekten Rückstauklappe, sondern um eine neue. Das ist wertvermehrend», so der ehemalige Steuerverwalter des Kantons Bern. Fazit: Die Kosten der Rückstauklappe sind wie die allfälligen Aufwendungen für Makler, Schatzungen und Inserate bei der Grundstückgewinnsteuer anzugeben. Das Gleiche gilt für die Notariatsrechnung, die vor x Jahren beim Kauf der Liegenschaft bezahlt wurde.

 

 

Besitz von unter 5 Jahren führt zu einem Spekulationszuschlag

 

 

 

Verkauft man das Haus keine 5 Jahre nach dem Erwerb, zahlt man bei der Grundstückgewinnsteuer einen Spekulationszuschlag. Donatus Hürzeler: «In solchen Fällen wird man versucht sein, bei der Grundstückgewinnsteuer möglichst wertvermehrende Investitionen geltend zu machen.» Wo der Fall nicht eindeutig ist, ob die Renovation wertvermehrend oder werterhaltend ist, könnte der Steuerzahler dem Hang erliegen, die Kosten bei der Einkommenssteuer zwecks Brechung der dortigen höheren Progression geltend zu machen. Unter Umständen geht aber der Schuss hinten hinaus. Besser ist, im Zweifelsfall die Kosten bei jener Steuer anzugeben, die zuerst abgerechnet wird. Beispiel: Ein Verkäufer will einen bestimmten Aufwand bei der Einkommenssteuer geltend machen, und die Veranlagungsbehörde lässt sie aber – weil wertvermehrend – nicht zum Abzug zu. In einem solchen Fall kann der Verkäufer diese Kosten nicht nachträglich noch bei der Grundstückgewinnsteuer angeben, wenn diese bereits abgerechnet wurde.

 

 

 

 

 

 

Ein konkretes Beispiel

Bei einem konkreten Fall, der dieser Zeitung vorliegt, hat ein Hauseigentümer das Bad renovieren lassen. Die Veranlagungsbehörde befand damals, die Renovation sei wertver-mehrend, und die entsprechenden Kosten könnten nicht vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Der Eigentümer erhob Einsprache und bekam recht.

Fazit: Die damaligen Renovationskosten kann er heute beim Verkauf des Hauses nicht mehr in Abzug bringen. Hätte er auf die Einsprache verzichtet, könnte er nun die Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen.

 

Erschienen in der BZ am 13. Juli 2013


Claude Chatelain