Das Vermieten muss gelernt sein

60 Prozent der Mietwohnungen in der Schweiz gehören Privatpersonen. Vielen davon sind die Finessen des Mietrechts nicht bekannt. Doch mangelhafte Kenntnisse können teure Folgen haben.

Das Mietrecht hat seine Tücken. Manchmal tappen selbst ausgewiesene Mietrechtsexpertinnen in die Falle. «Ich bin immer wieder erstaunt, zu beobachten, wie Vermieter grundlegende Regeln und Vorsichtsmassnahmen missachten», sagt Monika Sommer, Vizedirektorin und stellvertretende Direktorin des Hauseigentümerverbandes Schweiz. Wer die folgenden sieben Punkte beherzigt, macht zumindest das Wichtigste richtig.

 

1. Prüfen Sie unbedingt die Zahlungsfähigkeit.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Daher sollte von der künftigen Mieterin oder dem Mieter ein Betreibungsregisterauszug verlangt werden. Ein solches Papier ist zwar noch kein Beweis, aber immerhin ein Indiz. Auf den vorgedruckten Anmeldeformularen, wie sie Hauseigentümer- und Mieterverbände anbieten, steht meistens eine Rubrik «Referenzen». Hier können Mieterinnen und Mieter den Namen des früheren Vermieters oder Arbeitgebers angeben.

 

2. Verlangen Sie vom Mieter eine Kaution.

«Insbesondere die privaten Vermieter verzichten häufig auf eine Kaution», beobachtet Monika Sommer vom Hauseigentümerverband. Und in manchen Fällen begnügen sich Vermieter mit der Kaution von einer Monatsmiete, obschon laut Gesetz eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten möglich ist. Übertriebene Kulanz kann teuer zu stehen kommen. Will man eine Mieterin, einen Mieter wegen säumiger Mietzinszahlungen loshaben, vergehen wegen der zahlreichen Formvorschriften und Einsprachemöglichkeiten bestenfalls gegen vier Monate, meist noch bedeutend mehr. Unter Umständen wird man dann die vier Monatsmieten mangels Kaution ans Bein streichen müssen.

 

3. Passen Sie auf mit den Nebenkosten.

Die Nebenkosten geben wiederholt Anlass zu unliebsamen Überraschungen. Wird nichts anderes vereinbart, sind mit dem Mietzins sämtliche Kosten abgegolten. Sollen Nebenkosten durch den Mieter bezahlt werden, so sind diese einzeln aufzuführen: Warmwasser, Wasserverbrauch, Heizung, Strom, Kabelfernsehen, Hauswart – all diese Punkte müssen im Vertrag einzeln aufgeführt werden. Sind sie es nicht, so ist der Mieter nicht verpflichtet, sie zu bezahlen. Mit Vorteil werden für die Nebenkosten Akontozahlungen erhoben, damit man nicht alles vorfinanzieren muss.

 

4. Verwenden Sie nur das offizielle Formular.

«Wir teilen Ihnen mit, dass wir den Mietzins auf Anfang April um 100 Franken auf 2500 Franken anheben müssen.» Das tönt schön und gut, ist aber nicht das Papier wert, auf dem der Satz geschrieben steht: Eine Mietzinserhöhung muss auf dem offiziellen Formular des Kantons mitgeteilt werden. Selber gebastelte Formulare oder eigenhändig verfasste Erhöhungsschreiben sind nichtig. Selbst bei Staffelmietverträgen, bei welchen schon im Vertrag geschrieben steht, dass ab dem Jahr X die Miete um so und so viele Franken angehoben wird, muss die Mietzinserhöhung auf dem offiziellen Formular bestätigt und begründet werden.

 

5. Kündigen Sie immer beiden Partnern.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses muss an beide Ehepartner separat verschickt werden. Es genügt nicht, auf dem Formular beide Eheleute anzusprechen. Der Vermieter muss also das vorgedruckte Formular zweimal ausfüllen und separat verschicken – am besten eingeschrieben. Diese Übung ist bei Konkubinatspartnern nicht nötig. Hier muss nur jener Person gekündigt werden, die den Mietvertrag unterschrieben hat. Haben mehrere Mieter den Vertrag unterschrieben, reicht in diesen Fällen ein Kündigungsformular, auf dem alle Mitmieter als Adressaten aufgeführt sind. Eine neue Fallgrube öffnet die eingetragene Partnerschaft. Die Kündigung muss in diesen Fällen ebenfalls dem Mieter und dessen eingetragenem Partner je separat zugestellt werden. Wie soll der Vermieter wissen, ob sich das gleichgeschlechtliche Mieterpaar offiziell registrieren liess? Am einfachsten schickt man beiden separat die Kündigung. Sicher ist sicher.

 

6. Strapazieren Sie nicht Ihre Geduld.

«Vermieter sind bei Zahlungsverzug häufig viel zu nachgiebig», weiss Monika Sommer. Je geduldiger der Vermieter ist, desto stärker können sich Mietzinsausfälle auf sein Portemonnaie schlagen.

 

7. Hat der Mieter recht- mässig gekündigt?

Der Ehemann schickt Ihnen fristgerecht die Kündigung. Sie suchen danach nach einem Ersatz. Pech für Sie, sollte später die Ehefrau erklären, sie habe keine Absicht, die Wohnung zu verlassen. Die Kündigung ist nur rechtskräftig, wenn beide Ehepartner unterschrieben haben.

 

Erschienen in der BZ am 17. Juli 2012

Claude Chatelain