Damit der Bau nicht zum Fiasko wird

Für die meisten Wohneigentümer gehören Renovationen oder grössere Umbauten nicht zum täglichen Geschäft. Deshalb sind sie mit den Versicherungsangeboten wenig vertraut, welche bei solchen Vorhaben sinnvoll sind. Welche Versicherung ist in welchem Fall angebracht? Am besten lässt sich diese Frage mit Beispielen beantworten. Die Antworten sind vom Berner Rechtsanwalt Peter von Ins. Er ist Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

 

In einem frei stehenden Einfamilienhaus wird das Badezimmer für 30 000 Franken renoviert.

Peter von Ins: Bei Renovationen im Haus sind die Risiken überblickbar. Spezielle Bauversicherungen sind in der Regel nicht notwendig. Kommt hinzu, dass bei selbst bewohnten Häusern bis maximal drei Wohnungen die Bauherrenhaftpflichtdeckung in der Privathaftpflichtpolice häufig integriert ist. Bei grösseren Renovationen im Inneren müsste hingegen der Abschluss einer Bauwesenversicherung unbedingt geprüft werden.

 

Das Badezimmer wird in einer Altstadtwohnung für 30'000 Franken erneuert.

Von Ins: Altstadtwohnungen sind eng aneinandergebaut. Beschädigungen oder eine Feuersbrunst können verheerende Folgen haben. Der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung drängt sich auf, eventuell in Kombination mit einer Bauwesenversicherung.

 

In der vermieteten Eigentumswohnung wird das Badezimmer für 30 000 Franken umgebaut.

Von Ins: Hier muss daran gedacht werden, dass bei Pannen der Vermieter haftbar gemacht werden kann. Wenn beim Umbau das Mobiliar des Mieters beschädigt wird, haftet man als Vermieter dafür. Denn es wird nicht immer möglich sein, den Verursacher zur Kasse zu bitten. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung wird hier jedoch keine Deckung geben. Allenfalls enthält die normale Haftpflichtversicherung des Eigentümers eine entsprechende Deckung, ansonsten könnte das Risiko mit einer Bauwesenversicherung abgedeckt werden.

Auf dem frei stehenden Einfamilienhaus mit Umschwung müssen Ziegel ersetzt werden. Budget: 40'000 Franken.

Von Ins: Hier stellt sich die Frage: Kann ein herabfallender Ziegel jemanden verletzen? Beim Einfamilienhaus mit Umschwung ist das Risiko klein, dass ein herunterfallender Ziegel jemanden verletzen kann, solange man die Kinder nicht im Garten spielen lässt. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist nicht zwingend nötig. Grenzt aber das Haus an ein Trottoir, ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung ein Muss, die Bauwesenversicherung hingegen eher nicht.

 

Am Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeigentum wird die Fassade totalrenoviert. Budget: 120'000 Franken.

Von Ins: Es gilt der Grundsatz: Wo ein Gerüst erstellt werden muss, ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung ein Muss. Das Gefährdungspotenzial für Dritte ist hoch. Ob ebenfalls eine Bauwesenversicherung abzuschliessen ist, kann man in diesem Fall nicht generell beantworten. Das muss im Einzelfall abgeklärt werden.

 

Peter von Ins, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
Peter von Ins, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht

Die Eigentumswohnung wird für 80'000 Franken renoviert, inklusive Bad und Küche.

Von Ins: Im Stockwerkeigentum wohnt man nahe beieinander und übereinander. Da ist die Gefahr gross, dass bei Bauarbeiten Schäden bei Dritten entstehen. Dies im Gegensatz zu selbst bewohnten Einfamilienhäusern. Beschädigt ein Arbeiter Bauteile, die nicht in der Sondernutzung eines Stockwerkeigentümers stehen, wird nur eine Bauwesenversicherung Deckung bieten. Personenschäden von Dritten müssten dagegen über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung versichert werden.

 

Der Mieter renoviert mit Einwilligung des Vermieters für 20'000 Franken die Mietwohnung.

Von Ins: Durch den Mieter beschädigte Wände oder gespaltene Lavabos – sogenannte Mieterschäden – sind von der Privathaftpflichtversicherung gedeckt. Ist der Schaden hingegen durch einen Umbau entstanden, so wird die Privathaftpflicht den Schaden nicht zahlen. Es sei denn, der Schaden ist beim Nachbarn entstanden. Hier würde die Privathaftpflicht wiederum zahlen, da versicherungstechnisch die Nachbarn als «Dritte» gelten. Sollten auch allfällige Schäden beim Hauseigentümer gedeckt werden, ist die Bauwesenversicherung erforderlich. Ob diese auch wirklich nötig ist, hängt aber weniger von den budgetierten Umbaukosten als von der Art des Umbaus ab. Teure Umbauten haben nicht notwendigerweise auch ein hohes Schadenpotenzial. 

 

In einem Miethaus werden die sanitären Einrichtungen für 800'000 Franken renoviert.

Von Ins: Offenbar ist in diesem Fall eine grosse Liegenschaft betroffen. Dies bedeutet stets ein erhebliches Haftpflichtpotenzial, sollte beim Bau etwas schiefgehen. Ebenso gross ist die Möglichkeit, dass die Eruierung von Schadenverursachern längere Zeit braucht und der Bauherr in die Vorschusspflicht treten müsste. Hier nimmt ihm die Bauwesenversicherung sein Risiko ab. In die Bauwesenversicherung könnten zusätzliche Deckungen eingeschlossen werden, beispielsweise für Schadensuchkosten, Kosten für Abbruch, Wiederaufbau oder Aufräumkosten, beschädigte Baugeräte, Werkzeuge oder Baumaschinen. 

Der Bau eines Ferienchalets in Hanglage, Budget 850'000 Franken.

Von Ins: Bei Neubauten ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht und einer Bauwesenversicherung für einen Privaten zu empfehlen. Vergleicht man die Prämie mit dem Schadenspotenzial, könnte man sogar von einem Muss sprechen. Dies gilt erst recht, wenn am Hang gebaut wird. Arbeiten an Hanglagen bergen erfahrungsgemäss überdurchschnittliche Risiken.  

 

Das Ladenlokal wird für 100'000 Franken umgebaut.

Von Ins: Je nach Art des Umbaus sind die Haftpflichtrisiken gegenüber Dritten überblickbar. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung wird daher nicht zwingend sein. Dies umso mehr, als ein Ladenbesitzer normalerweise eine Betriebshaftpflichtpolice besitzt. Sie versichert meist Haftpflichtansprüche Dritter bis zu einem Bauvolumen von 500000 Franken. Dagegen könnte ein finanzieller Mehraufwand oder eine extreme Bauverzögerung für den Geschäftsgang verheerend sein. Eine Bauwesenversicherung würde hier Härtefälle vermeiden.

 

INFOTHEK

Wann braucht es eine Bauherrenhaftpflicht-versicherung? Wann ist eine Bauwesenversicherung angezeigt? Kommt zum Beispiel der Hang ins Rutschen, wird die Bauwesenversicherung den Schaden übernehmen. Und wird dabei auch das Nachbarhaus in Mitleidenschaft gezogen, so zahlt die Bauherrenhaftpflicht. Es ist wie bei der

Autoversicherung: Was beim Auto die Haftpflichtversicherung, ist beim Bauen die Bauherrenhaftpflicht. Was beim Auto die Vollkaskoversicherung, ist beim Bauen die Bauwesenversicherung.

 

Erschienen in der BZ am 17. April 2012


Claude Chatelain