Hypozinsen sind so tief wie noch nie

Fünfjährige Festhypotheken sind für unter 2 Prozent zu haben. So billig wie noch nie. Die Frage ist nicht, ob sie noch weiter fallen. Die Frage ist, wann der Trend kehrt. Derzeit deutet noch nichts auf eine Wende hin.

«So tiefe Hypothekarzinsen habe ich noch nie gesehen», sagt Matthias Hunn, Marketingchef bei der Migros Bank. Fünfjährige Festhypotheken sind für unter 2 Prozent zu haben. Bei der Migros Bank lag dieser Richtzins gestern genau bei 1,92 Prozent. Vor einem Jahr belief sich dieser Zinssatz noch auf 2,61 Prozent – und schon damals sprach man von historischen Tiefstwerten. Vor zwei Jahren, am 26.Mai 2008, verlangte die Migros Bank für die fünfjährige Festhypothek noch 4,1 Prozent.

 

Die Höhe der Festhypotheken hängt von den Swap-Sätzen (Kasten) und diese wiederum hängen indirekt von der Politik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ab. Die Nationalbank steuert mit ihrer Geldpolitik die kurzfristigen Zinsen. Bislang sind die Märkte davon ausgegangen, die SNB werde die Leitzinsen im Frühherbst erhöhen. Dies um den Wirtschaftsmotor etwas zu drosseln, um eine allfällige Inflation im Keim zu ersticken. Doch mit der Schuldenkrise von Griechenland und weiterer europäischer Länder dürfte die SNB mit einer weiteren Zinserhöhung zuwarten. Diese Einschätzung setzte die für die Refinanzierung für Festhypotheken massgebenden Swap-Sätze weiter unter Druck.

 

SNB verkauft Franken

 

Würde die Nationalbank die Zinsen erhöhen, stiege die Nachfrage nach Franken. Je höher der Zins, desto attraktiver die Währung. Doch die SNB setzt derzeit alles daran, gerade das Gegenteil zu bewirken: mit massiven Euro-Käufen den Franken zu schwächen. Kauft sie Euro, verkauft sie gleichzeitig Franken, so dass die Schweizer Währung insgesamt schwächer wird.

 

Keine Wende in Sicht

 

Wie geht es weiter? «Viel tiefer können die Zinsen nicht mehr fallen», sagt Bruno Conzatti, Leiter Tresorerie bei der Berner Kantonalbank. «Es stellt sich vielmehr die Frage, wann es kehrt.» Wann das der Fall sein dürfte, kann natürlich niemand sagen. «Gegenwärtig deutet nichts auf eine Kehrtwende hin», sagt Conzatti.

 

Bei tiefen Zinsen sollten Wohneigentümer wenn möglich Festhypotheken abschliessen. Dieser Grundsatz müsste heute mehr denn je gelten. Dennoch raten Banken davon ab, allzu langfristige Festhypotheken von zum Beispiel zehn Jahren abzuschliessen. Der dafür zu bezahlende Zins von 2,6 Prozent ist zwar verlockend. Doch die Ersparniskasse Interlaken (EKI) empfiehlt, höchstens einen Teil der Hypothekarschuld mit einer zehnjährigen Hypothek abzudecken, erklärt Kreditchef Roland Donzé. Er stützt sich dabei auf den Grundsatz, grössere Schulden mit Hypotheken unterschiedlicher Laufzeiten zu finanzieren.

 

Adrian Wenger vom VZ Hypothekenzentrum warnt in diesem Zusammenhang vor den hohen Ausstiegskosten. «Viele sind sich der Folgen nicht bewusst, die ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Hypothekarvertrag hätte.» Ein vorzeitiger Ausstieg könne bei einem Verkauf der Liegenschaft aufgrund einer Scheidung, eines Wechsels des Arbeitsortes oder beim Tod des Partners nötig werden.

 

Hohe Auflösungskosten

 

Wird die Hypothek vorzeitig aufgelöst, wird die Bank den zurückbezahlten Betrag während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt anlegen. Diese Anlage wird aber laut Wenger nur selten zum Zinssatz der Hypothek erfolgen. Denn die Margen auf Hypotheken seien höher als auf vergleichbaren Anlagen am Geld- oder Kapitalmarkt. Ergo wird der Kunde die Differenz zahlen müssen.

 

Aufgepasst mit Libor

 

Risikofreudigere Hausbesitzer werden zumindest einen Teil der Schuld mit einer Libor-Hypothek finanzieren. Laut Martin Scherrer vom Internetvergleichsdienst Comparis liegen diese derzeit bei 1 Prozent. Selbstverständlich können diese auch wieder steigen, unter Umständen sogar rasant. In solchen Fällen wird man sie aber rasch in feste oder variable Hypotheken umwandeln können. «Wer Libor-Hypotheken besitzt, muss den Markt genau beobachten», rät Scherrer.

 

In der jüngsten Vergangenheit sind Hausbesitzer mit Libor- besser gefahren als mit Festhypotheken. Hier stellt sich die Frage, was der Hausbesitzer auch wirklich will: den Zins langfristig anbinden und gut schlafen oder laufend die Zinsentwicklung beobachten.

 

INFOTHEK: Vom Libor und vom Swap

Swap heisst wörtlich Austausch. Es handelt sich dabei um eine Vereinbarung zwischen zwei Vertragspartnern, in der Zukunft Zahlungsströme auszutauschen. Die Vereinbarung definiert dabei, wie die Zahlungen berechnet werden und wann sie fliessen. Der Swap ist damit ein Zins auf Termin. Er ist die massgebende Grösse für die Berechnung der Zinssätze von Festhypotheken.

Libor: Die London Interbank Offered Rate ist der täglich festgelegte Referenzzinssatz im Interbankengeschäft, der an jedem Arbeitstag um 11 Uhr Londoner Zeit fixiert wird. Der 3-Monats-Libor lag gestern bei 0,11 Prozent.

 

Erschienen in der BZ am 27. Mai 2010


Claude Chatelain