Zinsen sinken, Mieten bleiben

Die jüngsten Leitzinssenkungen der Notenbanken Europas dürften nicht die letzten sein. Das hat Auswirkungen auch auf die Hypothekarzinsen, weniger jedoch auf die Mieten. Sie werden vorläufig unverändert bleiben. SP-Nationalrätin Evi Allemann, Präsidentin des Mieterinnen und Mieterverbands Kanton Bern, nimmt im Interview Stellung.

Jean-Claude Juncker.
Jean-Claude Juncker.

«Ich möchte von der Idee ausgehen, dass der Rhythmus der Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank noch nicht an seinem Ende angekommen ist.» Der das sagt, ist Jean-Claude Jucker, Regierungschef von Luxemburg und Vorsitzender der Gruppe der 15 Euro-Länder. Er sagte dies gestern nach dem EU-Gipfel-Treffen in Brüssel. Und er sagte dies nur einen Tag nach den zum Teil drastischen Leitzinssenkungen der wichtigsten Notenbanken Europas.

 

Träger Referenzzinssatz


Wenn die Notenbanken die Leitzinsen senken, wollen sie vor allem eines bewirken: Sie wollen das Geld billiger machen, um damit den Wirtschaftsmotor bei Laune zu halten. Gut für die gesamtwirtschaftliche Nachfrage wäre es nun, wenn nicht nur die Zinsen, sondern auch die Mieten sinken würden. Die Leute hätten damit mehr Geld in der Tasche und würden damit die gesamtwirtschaftliche Nachfrage stimulieren.

 

Dazu wird es jedoch nicht kommen - jedenfalls nicht in den nächsten Monaten. Die Mieten orientieren sich am Referenzzinssatz, wie er vom Bundesamt für Wohnungswesen am 9. September erstmals publiziert wurde. Er beträgt derzeit 3,5 Prozent und basiert auf einem durchschnittlichen Hypothekarzinssatz. «Der Referenzzinssatz wird ein träges Verhalten zeigen», erklärt Christoph Enzler vom Bundesamt für Wohnungswesen. Das denkt auch die Berner SP-Nationalrätin Evi Allemann, Präsidentin des Mieterinnen-und Mieterverbands Kanton Bern. Sie plädiert dafür, dass die Mieten nicht mehr so stark schwanken wie in der Vergangenheit (siehe Interview unten).

 

Fünfjährige werden sinken


Wenn nicht die Mieten, so dürften wenigstens die Hypothekarsätze weiter ins Rutschen kommen. «Die mittelfristigen Festhypotheken werden nochmals sinken», prognostiziert Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum in Zürich. Für eine fünfjährige Festhypothek werden heute 3,6 Prozent geboten. «In sechs Monaten wird dieser Satz nach meiner Einschätzung auf 3,2 Prozent fallen», sagt der Hypo-Experte

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Auch die Zinsen für variable Hypotheken dürften wieder nach unten tendieren. Erfahrungsgemäss erfolgt jedoch die Anpassung mit einer grossen Zeitverzögerung. Zwar hat nun die Raiffeisengruppe seinen angeschlossenen Instituten empfohlen, die Zinsen für die variablen Hypotheken um einen viertel Prozentpunkt auf 3,25 Prozent zu senken. Wobei man aber wissen muss, dass ein grosser Teil der selbstständig operierenden Raiffeisenbanken schon heute für eine Variable 3,25 Prozent anbietet.

 

BEKB: 3,25 Prozent


Bei der Migros Bank ist eine Senkung des variablen Hypothekarzinssatzes nicht pendent. «Auf Anfang Juli haben wir die Zinsen für variable Hypotheken als eine der letzten Banken auf 3,25 Prozent erhöht. Damit sind wir immer noch bei den günstigsten», sagt Sprecher Albert Steck.

 

Ähnlich tönt es bei der Berner Kantonalbank (BEKB). Auch sie hat entgegen dem allgemeinen Trend den Satz für variable Hypotheken nicht auf 3,5 Prozent erhöht, sondern bei 3,25 Prozent belassen. «Wir haben keinen Handlungsbedarf. Im Vergleich zur Konkurrenz sind wir immer noch sehr attraktiv», meint Bruno Conzatti von der BEKB. «Mit der Variablen ist man in den vergangenen Jahren am besten gefahren», so Conzatti weiter. Das dürfte vorläufig so bleiben. Wer heute eine Hypothek abschliesst, wird wohl auf eine «Variable» setzen und weitere Zinssenkungen abwarten.

 

 

Tiefere Mieten erst Mitte 2009

Laut Evi Allemann, Präsidentin des Mieterinnen- und Mieterverbands Kanton Bern, sinken die Mieten erst Mitte 2009.

 

Frau Allemann, die Zinsen purzeln auf breiter Front. Können Mieterinnen und Mieter im Kanton Bern bald auf eine Mietzinssenkung hoffen?

Evi Allemann: Angesichts der derzeit hohen Mieten wäre das durchaus wünschenswert. Realistisch ist es wohl leider erst Mitte 2009. Da die Hypothekarzinsen auf Grund der wirtschaftlichen Situation weiter sinken, wäre ich aber nicht überrascht, wenn der Referenzzinssatz von heute 3,5 Prozent so Mitte 2009 auf 3,25 Prozent fallen würde.

Warum erst Mitte 2009?

Weil der Referenzzins sehr träge auf die allgemeine Zinsentwicklung reagiert. Bei der Berechnung des Referenzzinssatzes werden zu drei Vierteln auch Festhypotheken herangezogen. Und bei diesen ändert ja der Zinssatz erst beim Verfall.

 

Die nächste Erhebung für die Berechnung des hypothekarischen Durchschnittszinses ist der 31.Dezember 2008.

Genau. Und dieser Durchschnittszins müsste auf 3,18 Prozent fallen, damit der Referenzzins von heute 3,5 auf 3,25 Prozent korrigiert wird. Das ist nach meiner Einschätzung nicht realistisch.

 

Bis im September lag im Kanton Bern der massgebende Zins bei 3,25 Prozent, ehe der schweizweit gültige Referenzzinssatz von 3,5 Prozent bekannt wurde. Müssten demnach die Vermieter, die eine Anpassung vornahmen, die Mieten im kommenden Jahr wieder senken?

Das könnte sehr wohl der Fall sein. Wir möchten jedoch den Vermieterinnen und Vermietern empfehlen, gerade wegen der jüngsten Zinsentwicklung mit einer Mietzinserhöhung abzuwarten. Es ist weder im Interesse der Vermieter noch der Mieter, wenn die Miete alle paar Mona-te angepasst werden muss. Schliesslich ist das Konstrukt des Referenzzinssatzes absichtlich so ausgestaltet worden, damit wir bei den Mietzinsen stabilere Verhältnisse haben.

 



INFOTHEK: Jedes Quartal neu berechnet

Der Referenzzinssatz für die Mietzinsberechnung beträgt 3,5 Prozent. Alle drei Monate wird er neu festgelegt, das nächste Mal am 1.Dezember. Er wird sich kaum ändern, denn als Basis dienen die Hyposätze vom 30.September. Der Referenzzins kommt in Viertelprozenten daher. Letztmals ist der Durchschnittswert von 3,43 

Prozent aufgerundet worden. Sobald sich der Durchschnittssatz um 0,25 Prozentpunkte ändert, wird der Referenzsatz angepasst: Das geschähe bei einem Anstieg auf 3,68 oder bei einem Absinken auf 3,18 Prozent.

 

Erschienen in der BZ am 8. November 2008


Claude Chatelain