Chatelain rät: Kann ich die Festhypothek kündigen?

Im November 2005 habe ich bei der CS eine 10-jährige Festhypothek abgeschlossen. Nun wurden mir von der Säule 3a 60000 Franken ausbezahlt. Ich möchte damit die Hypothek amortisieren. Doch mein Bänkler meint, das ginge erst am Ende der Laufzeit, im November 2015. Was meinen Sie, hat der Bänkler wirklich das letzte Wort gesprochen?

F. K., Henggart ZH

Wenn Ihnen der Bänkler das wirklich so gesagt hat, dann ist er schlecht im Bild. Selbstverständlich kann man bei der Credit Suisse Festhypotheken vorzeitig zurückzahlen, wobei dies natürlich mit Kosten verbunden ist. Banken schenken einem nichts. Als «Strafe» müssen Sie eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie bezahlen. Sie setzt sich aus dem Zinsaufwand für die Bank plus einer Umtriebsentschädigung zusammen. Der Zinsausfall entspricht der Differenz aus dem Zinsertrag, den die Bank bei regulärer Fortführung des Geschäfts erwirtschaftet hätte, und dem Zinsertrag, den die Bank aufgrund der Wiederanlage am Kapitalmarkt erwirtschaften wird.

 

Sagen Sie dem Bänkler, er soll Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsprämie berechnen. Dann können Sie immer noch entscheiden, ob sich die vorzeitige Kündigung in Ihrem konkreten Fall lohnt.

 

Es gibt aber in der Tat Banken, bei welchen Festhypotheken nicht vorzeitig gekündigt werden können. Bei der Basler Kantonalbank ist die vorzeitige Rückzahlung nur möglich, «wenn äussere Umstände dazu führen, dass eine Kündigung unumgänglich ist». Und bei der St.Galler Kantonalbank kann man die Festhypothek nur beim Verkauf der Liegenschaft vorzeitig kündigen, nicht aber zwecks Amortisation.

 

Schliesslich wird die Vorfälligkeitsprämie nicht überall gleich berechnet. Einige Banken verlangen lediglich eine Entschädigung für den Zinsausfall, ohne den Zeitaufwand in Rechnung zu stellen. Und bei der Migrosbank hängt die Höhe der Vorfälligkeitsprämie vom Grund der vorzeitigen Kündigung ab: Wenn Sie die Hypothek bei der Migrosbank belassen, wird Ihnen eine tiefere Prämie verrechnet, als wenn Sie zu einem anderen Anbieter wechseln.

 

Auch hier: Hypothekarverträge sind Verhandlungssache. Es ist wie in einem Basar.

 

Erschienen im BLICK am 6. Oktober 2007

Claude Chatelain