Wer noch keine hat, soll welche kaufen: Immobilienfonds. Sie sind im Vergleich zum Nettoinventarwert fair bewertet. Einige haben eine direkte Rendite von über 5 Prozent, mehr als bei Obligationen.
Immobilienfonds sind etwas in Vergessenheit geraten. Dies aus zwei Gründen: Zum einen haben sich im ersten Semester 2000 zahlreiche Immobiliengesellschaften an der Börse kotieren lassen und damit
die Aufmerksamkeit auf sich gezogen. Zum andern hat der generelle Zinsanstieg die Kurse für Immobilienfonds unter Druck gesetzt. Wer in den letzten Jahren mit solchen Fonds schöne Buchgewinne
verbuchte, hat nun zusehen müssen, wie diese Gewinne in der Zwischenzeit total oder zumindest teilweise wegschmolzen.
In jedes Portefeuille
Doch gerade wegen dieser zum Teil starken Kurskorrekturen haben Immobilienfonds an Attraktivität gewonnen. Die Kurse sind im Vergleich zum Nettoinventarwert wieder auf einem verträglichen Niveau,
wie der Ekart zum Rücknahmepreis zeigt. Dank der gedrückten Kurse stieg auch die direkte Rendite: Bei einigen Beispielen, etwa bei Anfos I und II, liegt sie bei über 5 Prozent. Das ist mehr als
bei einer Frankenobligation vergleichbarer Bonität.
Schliesslich mangelt es nicht an Experten, nach deren Überzeugung in jedes Portefeuille auch Immobilienfonds gehören. So wird etwa dafür plädiert, 10 Prozent des Portefeuillewertes in solchen
Wertpapieren zu halten, vor allem aus Gründen der Risikostreuung. Oft werden Immobilienfonds als Ersatz oder Ergänzung von Obligationen gekauft. Denn mit einer Ausschüttung von 4 bis 5 Prozent
haben sie den Charakter eines festverzinslichen Wertpapiers, auch wenn die Dividende von Jahr zu Jahr schwankt.
Kurse haben korrigiert
Stark gefragt sind Immobilienfonds bei tiefen Zinsen, weil sie dann dank der genannten Ausschüttung eine höhere direkte Rendite aufweisen als Obligationen, ohne dass diese Rendite mit einem
erhöhten Risiko erkauft werden müsste. Nun sind die Zinsen freilich angestiegen und somit auch die Nachfrage nach Obligationen. Der Renditevorteil der Immofonds ist weggeblasen, und deshalb sind
die Kurse unter Druck geraten.
Das heisst nun nicht, dass Immobilienfonds gegenwärtig zu meiden sind. Denn die steigenden Zinsen sind das eine; die steigenden Häuserpreise jedoch etwas anderes. Schliesslich werden von den
höheren Substanzwerten der Liegenschaften auch die Immobilienfonds profitie- ren - und zwar in Form eines höheren Nettoinventarwertes und damit auch eines höheren Rücknahmepreises, was wiederum
positiv auf den Börsenkurs einwirkt.
Kein Vergleich mit AGs
In den letzten Monaten haben sich viele Experten mit dem Pro und Kontra von Immobilienfonds versus Immobilien-AGs auseinander gesetzt. Laut Marco Curti von der Zürcher Kantonalbank sind
Immobilienfonds «nach allen Bewertungsregeln höher bewertet als die Immobilienaktiengesellschaften». Es wäre freilich verfehlt, allein aus diesem Grunde den AGs den Vorzug zu geben. Denn die
Immobilienbeteiligungsgesellschaften sind klassische Dividendenpapiere; die Immobilienfonds hingegen haben punkto Zinsabhängigkeit und Ausschüttungspolitik schon eher den Charakter einer
Obligation. So gesehen sind Immofonds in einem Portefeuille als Gegenstück zu Aktien oder eben als Alternative zu Obligationen zu sehen.
Und welcher Immobilienfonds ist nun der Beste? Michael Kümin von der Bank Rüd, Blass in Zürich, nennt Immofonds, Foncipars sowie Anfos I und II. Alle haben sie einen Kurs nahe beim Rücknahmepreis
und eine Rendite gegen oder über 5 Prozent.
Darauf ist zu achten
Stellt sich somit die Frage, auf was bei der Wahl des Immobilienfonds zu achten ist, schliesslich will man ja nicht die Katze im Sack kaufen:
Erschienen in der BZ am 28. Juli 2000