Immofonds sind attraktiver denn je

Immobilienfonds sind etwas in Vergessenheit geraten. Dies aus zwei Gründen: Zum einen haben sich im ersten Semester 2000 zahlreiche Immobiliengesellschaften an der Börse kotieren lassen und damit die Aufmerksamkeit auf sich gezogen. Zum andern hat der generelle Zinsanstieg die Kurse für Immobilienfonds unter Druck gesetzt. Wer in den letzten Jahren mit solchen Fonds schöne Buchgewinne verbuchte, hat nun zusehen müssen, wie diese Gewinne in der Zwischenzeit total oder zumindest teilweise wegschmolzen.

In jedes Portefeuille

Doch gerade wegen dieser zum Teil starken Kurskorrekturen haben Immobilienfonds an Attraktivität gewonnen. Die Kurse sind im Vergleich zum Nettoinventarwert wieder auf einem verträglichen Niveau, wie der Ekart zum Rücknahmepreis zeigt. Dank der gedrückten Kurse stieg auch die direkte Rendite: Bei einigen Beispielen, etwa bei Anfos I und II, liegt sie bei über 5 Prozent. Das ist mehr als bei einer Frankenobligation vergleichbarer Bonität.

Schliesslich mangelt es nicht an Experten, nach deren Überzeugung in jedes Portefeuille auch Immobilienfonds gehören. So wird etwa dafür plädiert, 10 Prozent des Portefeuillewertes in solchen Wertpapieren zu halten, vor allem aus Gründen der Risikostreuung. Oft werden Immobilienfonds als Ersatz oder Ergänzung von Obligationen gekauft. Denn mit einer Ausschüttung von 4 bis 5 Prozent haben sie den Charakter eines festverzinslichen Wertpapiers, auch wenn die Dividende von Jahr zu Jahr schwankt.

Kurse haben korrigiert

Stark gefragt sind Immobilienfonds bei tiefen Zinsen, weil sie dann dank der genannten Ausschüttung eine höhere direkte Rendite aufweisen als Obligationen, ohne dass diese Rendite mit einem erhöhten Risiko erkauft werden müsste. Nun sind die Zinsen freilich angestiegen und somit auch die Nachfrage nach Obligationen. Der Renditevorteil der Immofonds ist weggeblasen, und deshalb sind die Kurse unter Druck geraten.

Das heisst nun nicht, dass Immobilienfonds gegenwärtig zu meiden sind. Denn die steigenden Zinsen sind das eine; die steigenden Häuserpreise jedoch etwas anderes. Schliesslich werden von den höheren Substanzwerten der Liegenschaften auch die Immobilienfonds profitie- ren - und zwar in Form eines höheren Nettoinventarwertes und damit auch eines höheren Rücknahmepreises, was wiederum positiv auf den Börsenkurs einwirkt.

Kein Vergleich mit AGs

In den letzten Monaten haben sich viele Experten mit dem Pro und Kontra von Immobilienfonds versus Immobilien-AGs auseinander gesetzt. Laut Marco Curti von der Zürcher Kantonalbank sind Immobilienfonds «nach allen Bewertungsregeln höher bewertet als die Immobilienaktiengesellschaften». Es wäre freilich verfehlt, allein aus diesem Grunde den AGs den Vorzug zu geben. Denn die Immobilienbeteiligungsgesellschaften sind klassische Dividendenpapiere; die Immobilienfonds hingegen haben punkto Zinsabhängigkeit und Ausschüttungspolitik schon eher den Charakter einer Obligation. So gesehen sind Immofonds in einem Portefeuille als Gegenstück zu Aktien oder eben als Alternative zu Obligationen zu sehen.

Und welcher Immobilienfonds ist nun der Beste? Michael Kümin von der Bank Rüd, Blass in Zürich, nennt Immofonds, Foncipars sowie Anfos I und II. Alle haben sie einen Kurs nahe beim Rücknahmepreis und eine Rendite gegen oder über 5 Prozent.

Darauf ist zu achten

Stellt sich somit die Frage, auf was bei der Wahl des Immobilienfonds zu achten ist, schliesslich will man ja nicht die Katze im Sack kaufen:

• ·Wie hoch ist das Agio beziehungsweise der Ekart? Gemeint ist die Differenz zwischen dem Börsenkurs und dem Nettoinventarwert. Dieser Ekart lag in den letzten Jahren oft extrem hoch über dem Inventarwert; beim Swissca Ifaca sogar um bis zu 64 Prozent. Aus den genannten Gründen ist der Börsenwert aufs Niveau des Inventarwertes gefallen.
• ·Wie verhält es sich mit der Liquidität? Vielen Immobilienfonds mangelt es an der Liquidität, sodass sie unter Umständen nur schwer zu verkaufen sind. Der UBS Swissfonds 2 beispielsweise hat ein Vermögen von bescheidenen 53 Millionen Franken. Der UBS Sima hingegen hat ein solches von über 2,7 Milliarden Franken. Bei Fonds mit einer Börsenkapitalisierung von unter 200 Millionen Franken ist Vorsicht geboten.
• ·Was für Objekte enthält der Fonds? Im Grundsatz gilt: Je höher der Bestand an Wohnliegenschaften, desto sicherer und stabiler die Anlage. Denn Geschäftsliegenschaften haben die Eigenschaft, auf Konjunkturschwankungen empfindlich zu reagieren. In den letzten Jahren waren Geschäftsliegenschaften zu meiden. Bei der heutigen Wirtschaftslage sind sie wieder gefragt. Konservative Anleger wählen einen Fonds mit mehrheitlich Wohnliegenschaften.
• ·Wie hoch ist die direkte Rendite, also die jährliche Ausschüttung? Diese Frage ist vor allem dann relevant, wenn Immofondsanteile wegen der verhältnismässig hohen Ausschüttung gekauft werden. Zahlreiche Fonds zahlen eine Dividende von über 5 Prozent des Börsenkurses. Welche Obligation vergleichbarer Bonität kommt auf einen solchen Zinsertrag?

Erschienen in der BZ am 28. Juli 2000