Sieben Fallen für den Vermieter

60 Prozent der Mietwohnungen in der Schweiz gehören Privatpersonen. Vielen davon sind die Finessen des Mietrechtes nicht bekannt. Doch mangelhafte Kenntnisse können teure Folgen haben.

Das Mietrecht hat seine Tücken. Manchmal tappen selbst ausgewiesene Expertinnen in die Falle. Die SP-Nationalrätin Margret Kiener Nellen machte es vor: Sie leistete sich als Vermieterin gleich mehrere Ungereimtheiten (siehe Kasten). «Ich bin immer wieder erstaunt, zu beobachten, wie Vermieter grundlegende Regeln und Vorsichtsmassnahmen missachten», sagt Monika Sommer, Vizedirektorin des Schweizerischen Hauseigentümerverbands (HEV). Wer die folgenden sieben Punkte beherzigt, macht zumindest das Wichtigste richtig.

 

1 Prüfen Sie die Zahlungsfähigkeit: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Daher sollte vom künftigen Mieter ein Betreibungsregisterauszug verlangt werden. Ein solches Papier ist zwar noch kein Beweis, aber immerhin ein Indiz. Auf den vorgedruckten Anmeldeformularen, wie sie Hauseigentümer- und Mieterverbände anbieten, steht meistens eine Rubrik «Referenzen». Hier kann der Mieter den Namen des früheren Vermieters oder seines Arbeitgebers angeben. 

 

2 Verlangen Sie eine Kaution:  «Insbesondere die privaten Kleinvermieter verzichten häufig auf eine Kaution», beobachtet Monika Sommer. Und in manchen Fällen begnügen sich Vermieter mit der Kaution von einer Monatsmiete, obschon laut Gesetz eine Kaution in der Höhe von drei Monatsmieten möglich ist. Übertriebene Kulanz kann teuer zu stehen kommen. Will man einen Mieter wegen säumiger Mietzinszahlungen loshaben, vergehen wegen der zahlreichen Formvorschriften und Einsprachemöglichkeiten bestenfalls gegen die vier Monate, meist noch bedeutend mehr. Unter Umständen wird man dann die vier Monatsmieten mangels Kaution ans Bein streichen müssen.

 

3 Aufgepasst mit den Nebenkosten: Die Nebenkosten geben wiederholt Anlass zu unliebsamen Überraschungen. Wird nichts anderes vereinbart, sind mit dem Mietzins sämtliche Kosten abgegolten. Sollen Nebenkosten durch den Mieter bezahlt werden, so sind diese einzeln aufzuführen: Warmwasser, Wasserverbrauch, Heizung, Allgemeinstrom, Kabelfernsehen, Hauswart - all diese Punkte müssen im Vertrag einzeln aufgeführt werden. Sind sie es nicht, so ist der Mieter nicht verpflichtet, sie separat zu bezahlen.

 

4 Geben Sie Mietzinserhöhungen nur auf offiziellem Formular bekannt: «Wir teilen Ihnen mit, dass wir den Mietzins auf Anfang April um 100 Franken auf 2500 Franken anheben müssen.» Das tönt ja schön und gut, ist aber nicht das Papier wert, auf dem der Satz geschrieben steht: Eine Mietzinserhöhung muss nämlich auf dem offiziellen Formular des entsprechenden Kantons kommuniziert werden. Selber gebastelte Formulare oder eigenhändig verfasste Erhöhungsschreiben sind nichtig. Selbst bei Staffelmietverträgen, wo schon im Vertrag geschrieben steht, dass ab dem Jahr X die Miete um so und so viele Franken angehoben wird, muss die Mietzinserhöhung auf dem offiziellen Formular bestätigt und begründet werden.

 

5 Seien Sie nicht zu geduldig: «Vermieter sind bei Zahlungsverzug häufig viel zu nachgiebig», weiss Monika Sommer aus Erfahrung. Je geduldiger der Vermieter ist, desto stärker können sich Mietzinsausfälle auf sein Portemonnaie durchschlagen.

 

6 Kündigen Sie beiden Partnern: Eine Kündigung des Mietverhältnisses muss an beide Ehepartner separat verschickt werden. Es genügt nicht, auf dem Formular beide Eheleute anzusprechen. Der Vermieter muss also das vorgedruckte Formular zweimal ausfüllen und separat verschicken - am besten eingeschrieben. Diese Übung ist bei Konkubinatspartnern nicht nötig. Hier muss nur jener Person gekündigt werden, die den Mietvertrag unterschrieben hat. Eine neue Fallgrube öffnet die eingetragene Partnerschaft. Die Kündigung muss in diesen Fällen ebenfalls dem Mieter und dessen eingetragenem Partner je separat zugestellt werden. Wie soll der Vermieter wissen, ob sich das gleichgeschlechtliche Mieterpaar offiziell registrieren liess? Um auf Nummer sicher zu gehen, kann sich der Vermieter beim Zivilstandsamt erkundigen, ob die Partnerschaft eingetragen ist.

 

7 Prüfen Sie die Rechtmässigkeit der Kündigung: Angenommen, der Mann des Ehepaares in Ihrer Mietwohnung schickt Ihnen fristgerecht die Kündigung. Sie suchen danach nach einem Ersatz. Pech für Sie, sollte später die Ehefrau erklären, sie hätte keine Absicht, die Wohnung zu verlassen. Die Kündigung ist nämlich nur dann rechtskräftig, wenn beide Ehepartner unterschrieben haben. Das Gleiche gilt auch bei den registrierten Partnerschaften.

 

 

Schlechtes Vorbild aus Bolligen

Margret Kiener Nellen
Margret Kiener Nellen

Ein Mieter verlässt vorzeitig die Wohnung, zahlt aber bis zum Ende der Kündigungsdauer die Miete. Kein ungewöhnliches Unterfangen. Ungewöhnlich, ja gesetzeswidrig ist aber, dass während des Mietverhältnisses Handwerker ins Haus kommen, um die Wohnung für den nächsten Mieter zu renovieren. So geschehen bei der

Berner SP-Nationalrätin Margret Kiener Nellen (Bild). Der Fall sorgte 2006 für Schlagzeilen, weil Kiener Nellen nicht nur Anwältin und Gemeindepräsidentin ist, sondern auch als Präsidentin des kantonalbernischen Mieterverbandes wirkte. Ferner versäumte es die Juristin, alle Jahre eine Endabrechnung für die Nebenkosten zu erstellen. Stattdessen schickte sie nach Ende des Mietverhältnisses eine saftige Rechnung von 6000 Franken. Nach dieser Affäre musste Kiener Nellen vom Amt beim Mieterverband zurücktreten.

 

Erschienen im CASH am 15. März 2007


Claude Chatelain