Hauskauf: Im Kanton Bern zahlt man fast fünfmal mehr

Der Kantönligeist lebt. Auf kaum einem anderen Gebiet treibt er so bunte Blüten wie beim Kauf und Verkauf von Grundeigentum. Gebühren und Steuern variieren stark von Kanton zu Kanton.

Wie viel zahlt man für ein Haus, das 650'000 Franken kostet? Natürlich 650'000 Franken. Falsch. Denn der Notar, das Grundbuchamt, die Bank und der Steuervogt verdienen über die Gebühren und Steuern an einer Transaktion ebenfalls. Wie viel an diese Institutionen abzuliefern ist, variiert von Kanton zu Kanton. In Zürich liegen die zusätzlichen Kosten unter 1 Prozent, im Aargau zwischen 1 und 1,6 Prozent, in Bern dagegen zwischen 2,5 und 3 Prozent (siehe Tabelle). Die Kantone, die keine Handänderungssteuer verlangen, sind am günstigsten.

Die Frage, ob der Käufer oder der Verkäufer die Steuern und Gebühren tragen muss, ist auch von Kanton zu Kanton verschieden. Doch überall gilt: Wer schliesslich die folgenden Kosten trägt, ist in den meisten Fällen verhandelbar.

Die Handänderungssteuer: Die Kantone Aargau, Glarus, Schaffhausen, Uri, Zug und Zürich kennen keine Handänderungssteuer, zum Teil jedoch eine Handänderungsgebühr, die tiefer ist als die Steuer. Im Kanton Genf wird hingegen beim Kauf eines Eigenheims eine Steuer von 3 Prozent auf dem Kaufpreis fällig, so viel wie in keinem anderen Kanton. Von einer Gebühr spricht man dabei, wenn nur die effektiven Kosten verrechnet werden.

In der Westschweiz ist die Steuer höher als in der Deutschschweiz. Ferner gibt es viele Sonderregelungen. So ist es oft ein Unterschied, ob das Haus den Eltern abgekauft wird oder einer Drittperson. Im Kanton Basel fällt für den Käufer die Handänderungssteuer weg, wenn er im neu gekauften Eigenheim wohnt.

Der Notar: Der Kaufvertrag einer Liegenschaft muss im Beisein eines Notars unterschrieben werden. Die Kantone Appenzell, Schaffhausen, Schwyz, Thurgau und Zürich kennen das System des Amtsnotariats. Die anderen Kantone haben freiberufliche Notare oder Mischformen. Für Notare gibt es so viele Entlöhnungssysteme, wie es Kantone gibt. Dazu ein Beispiel: Im Kanton Bern wird eine Grundgebühr plus eine Gebühr nach Arbeitsaufwand verrechnet. Der prozentuale Satz für die Grundgebühr nimmt mit zunehmender Höhe des Kaufpreises ab. Für die ersten 200'000 Franken beträgt sie 5 Promille. Für die Verhandlungen und für die Abklärungen, die der Beurkundung vorangehen, wird zusätzlich ein Stundenhonorar von 150 bis 230 Franken verlangt. Und schliesslich ist auf der Notariatsrechnung noch die Mehrwertsteuer von 7,5 Prozent zu bezahlen.

Das Grundbuchamt: Auch die Kosten für die Beurkundung variieren von Kanton zu Kanton. Sie werden häufig in Promille der Kaufsumme ausgedrückt. Zum Beispiel sind es im Kanton Aargau 5 Promille.

Die Schuldbriefe: Häufig kann man vom Verkäufer die bestehenden Schuldbriefe übernehmen. Wenn nicht, wird das Eigenheim nochmals ein paar tausend Franken teurer. Wer eine Hypothek von zum Beispiel 520'000 Franken aufnimmt, muss Schuldbriefe bis zu diesem Betrag erstellen lassen. Auf dem Betrag wird eine Pfandrechtssteuer erhoben, deren Höhe auch von Kanton zu Kanton verschieden ist. Zudem wird das Grundbuchamt für jeden Schuldbrief einen bestimmten Betrag verlangen. Und schliesslich muss der Notar die Schuldbriefe beurkunden, was auch nicht gratis ist.

Die Hypothek: Die Bank verlangt für die Hypothek nicht nur einen periodischen Zins, sondern auch eine Kreditprüfungsgebühr. Bei der UBS beträgt sie 1 Promille vom Hypothekarbetrag, jedoch mindestens 350 und höchstens 1000 Franken. Die Credit Suisse kennt hingegen offiziell keine solche Gebühr. Dafür verlangt sie aber unter Umständen von den Kunden, dass sie die Liegenschaft schätzen lassen. Die Kreditprüfungsgebühr ist verhandelbar. Beim scharfen Konkurrenzkampf, wie er derzeit unter den Banken herrscht, sind die Kunden in einer Position der Stärke. Konkret: Die Gebühr wird ihnen erlassen.

Die Marktwertschätzung: Die oben genannten Kosten verteuern eine Liegenschaft. Auch die Marktwertschätzung kostet Geld. Der Aufwand könnte sich aber in einem tieferen Kaufpreis niederschlagen: nämlich dann, falls der Schätzungsexperte einen viel tieferen Marktpreis ermittelt, als man zu zahlen bereit gewesen wäre. Der Schweizerische Verband der Immobilientreuhänder (Svit) führt eine Schätzungsexpertenkammer, der Expertisen durchführt. Die Kosten belaufen sich auf 1000 bis 1500 Franken. Auch Architekten führen Schätzungen durch.

Wie bereits gesagt: Kantone ohne Handänderungssteuer, wie zum Beispiel Zürich, sind am günstigsten. Im bevölkerungsreichsten Kanton der Schweiz zahlt man beim Kauf eines Eigenheims nur eine Beurkundungsgebühr von 1 Promille und eine Handänderungsgebühr von 2,5 Promille. Für ein Haus von 650 000 Franken fallen damit Zusatzkosten von nur 2275 Franken an. Wenn dazu noch ein Schuldbrief von 520 000 Franken zu errichten ist, wird auf diesem Betrag eine Beurkundungsgebühr von 1 Promille sowie eine grundbuchamtliche Gebühr von 2,5 Promille verrechnet, also 1820 Franken. Das gibt für den Käufer einen Betrag von 4095 Franken.

Im Kanton Bern zahlt man fast fünfmal mehr. Thomas Hanke, Sekretär des Verbands bernischer Notare (VbN): «Es ist ein politischer Entscheid, ob die Handänderung eines Grundstücks durch die betroffenen Parteien oder durch die Steuerzahler bezahlt werden soll.»

 

Erschienen im CASH am 20. April 2006

Claude Chatelain