Portfolio-Hypothek: Wenn die Zinsen nicht mitspielen

UBS in Zürich
UBS in Zürich
Um die vor acht Jahren gestartete Portfolio-Hypothek der UBS ist es ruhig geworden. Kein Wunder: Die Zinsentwicklung der letzten Jahre macht den Ersatz der variablen Hypothek wenig attraktiv.

«Wünschen Sie eine marktgerechte Hypothek, die Sie abschliessen und dann ruhig vergessen können? Dann empfehlen wir Ihnen die im schweizerischen Hypothekarmarkt einzigartige UBS-Portfolio-Hypothek.» So bewirbt die grösste Hypothekargläubigerin der Schweiz ihre variable Hypothek. Dieses Produkt ist in der Tat einzigartig. Im Sommer 1997 wurde es mit viel Brimborium lanciert. Und doch ist es ein Unikat geblieben: Nicht eine der Konkurrenzbanken sah sich veranlasst, ein vergleichbares Hypomodell auf den Markt zu bringen.

 

Rückblende: Die Banken müssen sich wegen der variablen Hypothek wiederholt Vorwürfe gefallen lassen. Die Bestimmung des Zinssatzes sei intransparent. Bei Schwankungen würden die Zinsen schneller angehoben als gesenkt. Dies sei fatal, weil der variable Hypothekarzinssatz auch als Gradmesser für allfällige Mietzinsanpassungen diene. Ende der Neunzigerjahre wollte die Nummer Eins, die damals noch Bankgesellschaft hiess, solchen Kritiken ein Ende setzen: Sie kreierte die Portfolio-Hypothek und warf die traditionelle variable Hypothek aus dem Sortiment.

 

Der grosse Vorteil dieses neuen Konstrukts sei die Transparenz, hiess es damals. Wobei gleich einzuschränken ist, dass fortgeschrittene Kenntnisse in Finanzmarkttheorie vorausgesetzt sind, um die Zinsbildung nachvollziehen zu können. «Viel zu kompliziert», lautete die logische Kritik der Kommentatoren. Nichtsdestotrotz hielt die UBS über all die Jahre an ihrer «einzigartigen» Portfolio-Hypothek fest.

 

Im Vergleich zu konkurrenzierenden Hypothekarmodellen vermochte die Portfolio-Hypothek bisher kaum zu überzeugen. Allerdings ist die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre diesem Modell nicht entgegengekommen. Bei sinkendem Zinsniveau sinkt zwar auch der Zins der Portfolio-Hypothek, aber nur zeitverzögert. Denn die Hypothek setzt sich noch immer aus früher gekauften Tranchen mit höheren Zinssätzen zusammen. Umgekehrt schneidet die Portfolio-Hypothek bei steigenden Zinsen eher besser ab. Dann nämlich befinden sich noch Tranchen mit tieferen Zinssätzen im Portfolio.

 

Liegt beim Abschluss der Basiszins der Portfolio-Hypothek unter dem Marktzinsniveau, ist eine Einstiegsgebühr zu entrichten. Im umgekehrten Fall kommt man in den Genuss eines Einstiegserlöses, sofern sich Tranchen mit höheren Zinsen im Portefeuille befinden. Und auch beim Ausstieg werden je nach Marktzinssatz Erlöse gutgeschrieben oder Kosten verrechnet. Dies macht das Konstrukt nicht nur heillos kompliziert. Es erhöht auch die Hürden zum Ausstieg. Martin Scherrer, Bereichsleiter Hypotheken beim Vergleichsdienst Comparis sagt: «Will man bei fallenden Zinsen aussteigen und von tieferen Festhypotheken profitieren, fallen bei der Portfolio-Hypothek Ausstiegskosten in der Höhe von mehreren tausend Franken an.» Auf Grund der Refinanzierung der Bank sind diese laut Martin Scherrer zwar gerechtfertigt, «doch der Kunde überlegt sich in diesem Fall zwei Mal, ob er aussteigen soll». Umgekehrt wird der Kunde auch bei steigenden Zinsen die Portfolio-Hypothek kaum kündigen, weil dann ja dank der zeitlichen Verzögerung die Marktzinsen höher liegen.

 

Die Nachfrage nach diesem Hypothekarmodell ist gering

 

So schreibt selbst die UBS in den Verkaufsunterlagen: «Um vollumfänglich von der Portfolio-Hypothek zu profitieren, sollten Sie Ihre Liegenschaft nur langfristig mit dieser Hypothek finanzieren.» So sind derzeit noch 15 Milliarden Franken an Portfolio-Hypotheken für Privatkunden ausstehend. Das sind 15 Prozent am Privatkunden-Gesamtvolumen der UBS von 100 Milliarden Franken.

 

Allerdings ist derzeit die Nachfrage gering. «Wegen der Tendenz zu Fest- und Libor-Hypotheken», wie UBS-Sprecher Axel Langer bestätigt. Auch in den Verkaufsunterlagen für die Kunden steht, dass die Portfolio-Hypothek bei hohem, sinkendem und tiefem Niveau nur bedingt geeignet sei. Interessant sei sie hingegen bei normalen und steigenden Zinsen.

 

Als die Portfolio-Hypothek vor acht Jahren lanciert wurde, waren Libor-Hypotheken noch nicht ab Stange zu haben. Erst im Jahr 2000 führte die Grossbank UBS die Geldmarkt-Hypothek «Moneyline» ein. Damit hat die Portfolio-Hypothek erst recht an Bedeutung verloren. Martin Scherrer vom Vergleichsdienst Comparis: «Die Nachfrage nach Spezialmodellen wie der Portfolio-Hypothek ist ausgesprochen gering. Die Konsumenten bevorzugen einfach strukturierte und leicht verständliche Produkte.»

 

Die Portfolio-Hypothek in kürze

Die Portfolio-Hypothek Marke UBS ist ein Zwitter: Sie hat Elemente von Fest- wie von variablen Hypotheken. Der Vorteil besteht darin, dass sie geringeren Zinsschwankungen ausgesetzt ist. Denn sie besteht aus einem Paket unterschiedlicher Festhypotheken. Alle drei Monate wird eine Tranche fällig und durch eine neue Tranche zu aktuellen Marktbedingungen ersetzt. Der Durchschnittszins der im Portefeuille befindlichen Tranchen ergibt den so genannten Basiszinssatz. Der Kunde wählt aus zwischen zwei-, drei- oder fünfjährigen Kapitaltranchen. Je länger

die Laufzeit dieser Tranchen, desto höher der Zinssatz - und desto kleiner die Zinsschwankungen. Da alle drei Monate nur eine von mehreren Tranchen ausgewechselt wird, wirken sich Änderungen im Zinsniveau nur zaghaft auf den Hypozins aus. Der vom Kunden geschuldete Hypozins setzt sich aus dem Basiszinssatz plus einer individuellen Marge ab. Diese Marge spiegelt die Bonität des Kunden.

 

Erschienen im CASH am 1. Dezember 2005


Claude Chatelain