Richtig gemixt, schenkt ein

Welche Hypothek ist für mich die beste? SonntagsBlick zeigt verschiedene Möglichkeiten.

«Festhypotheken sind nicht mehr ganz so interessant wie im vergangen Jahr, aber immer noch sehr attraktiv», sagt Lorenz Heim, Leiter des HypothekenZentrums in Zürich. Wer also eine Hypothek aufnehmen oder erneuern muss, sollte einen grösseren Teil der Schuld mit einer Festhypothek absichern. Denn wenn das Zinsniveau steigt - was allgemein vorausgesagt wird -, ist man mit einer Festhypothek gut beraten.

 

Stellt sich die Frage der Laufzeit. Lorenz Heim: «Vier- bis sechsjährige Laufzeiten sind im Moment sehr beliebt.» Am besten ist jedoch, man schliesst eine vier- und eine sechsjährige Festhypothek ab. Die eigenen vier Wände sollten grundsätzlich mit mehreren Hypotheken unterschiedlicher Laufzeiten finanziert werden. Denn läuft die Hypothek in einer Hochzinsphase ab, muss ein neuer Vertrag mit einem hohen Zinssatz abgeschlossen werden. In einem solchen Fall ist es besser, wenn man nur einen Teil davon mit hohen Zinsen refinanzieren muss.

 

Was tun, wenn die bestehende Hypothek erst im nächsten Jahr abläuft und man von den aktuell tiefen Zinsen profitieren möchte? Die Antwort heisst Forward-Hypothek. Bei diesem Modell wird bereits heute eine Festhypothek abgeschlossen, welche erst bei Ablauf der bestehenden Hypo zu laufen beginnt. Die entsprechenden Zinssätze liegen nur wenig über dem heute gültigen Zinssatz.

 

Der Zins einer vierjährigen Festhypothek liegt bei 3,3 bis 3,4 Prozent, je nach der Höhe der Belehnung. Eine variable Libor-Hypothek kommt auf weniger als 2 Prozent. Doch aufgepasst! Bei der Libor-Hypothek, die sich an kurzfristigen Marktsätzen orientiert, liegt das Risiko in abrupt steigenden Zinsen. Gegen dieses Risiko könnte man sich mit einem Zinsdach - auch Cap genannt - absichern. Das heisst, der Zins steigt während der Vertragszeit nicht über die definierte Limite. Eine solche Absicherung kostet Geld in Form eines Zinsaufschlags. Diese Absicherung ist aber nicht immer nötig, da sich die Libor-Hypothek problemlos in eine Festhypothek umwandeln lässt, sollten die Zinsen ins Unermessliche steigen. Allerdings wird die Festhypothek bei einem abrupten Zinsanstieg nicht mehr so günstig sein wie heute. Deshalb sollte nicht die gesamte Schuld mit einer Libor-Hypothek finanziert werden.

 

Eine Aufteilung, wie sie heute häufig abgeschlossen wird: ein Drittel Libor-Hypothek, ein Drittel vierjährige und ein Drittel sechsjährige Festhypothek. Mit dieser Aufteilung werden Risiken und Chancen verteilt: Steigt das Zinsniveau, erfreut man sich an den Festhypotheken. Verharren die Zinsen am Boden, erfreut man sich an der günstigen Libor-Hypothek.

 

Variable Hypothek

Während Jahrzehnten der wichtigste Hypothekarkredit schlechthin, wurde zunehmend durch die Libor-Hypothek verdrängt. Vorteil: flexible Lösung. Kann von heute auf morgen zurückbezahlt werden.

 

Festhypothek

Der Hypothekarzins bleibt während einer vorab bestimmten Dauer von zwei bis zehn Jahren fest. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, schliesst eine Festhypothek ab. Vorteil: Man weiss über Jahre im Voraus, wie hoch die Zinslast ausfällt.

 

Libor-Hypothek

Libor ist der Zinssatz, zu dem die Banken gegenseitig Geld ausleihen. Das Kürzel steht für «London Interbank Offered Rate». Es ist also ein kurzfristiger Zinssatz, der hohen Schwankungen unterliegen kann. Der Zinssatz einer Libor-Hypothek setzt sich aus einer individuellen Marge und dem Libor zusammen. Der Zins wird je nach Modell alle drei, sechs oder neun Monate angepasst. Vorteil: Man kommt bei tiefem Zinsniveau zu sehr günstigen Hypotheken.

 

Libor-Hypo mit Cap

Die Libor-Hypothek wird von gewissen Banken nur mit Cap angeboten. Das heisst, es wird für die festgelegte Laufzeit ein maximaler Zins bestimmt, den der Schuldner im Extremfall zu bezahlen hat. Solche Zinslimiten werden als Prämie der individuellen Marge zugeschlagen. Vorteil: Die Absicherung gegen oben gibt einem eine gewisse Sicherheit.

 

Portfolio-Hypothek

Ein Produkt der UBS, welches statt der herkömmlichen variablen Hypothek angeboten wird. Der Zinssatz setzt sich aus einem marktorientierten Basissatz und einer individuellen Marge zusammen. Die variable Verzinsung wird mit vierteljährlichen Zinsanpassungen vorgenommen. Damit sollen Zinsschwankungen des Marktsatzes nach oben und nach unten ausgeglichen werden. Vorteil: keiner.

 

Mix-Hypothek

Ein Produkt der Credit Suisse. Halb Libor-, halb feste Hypothek. Vorteil: ermöglicht die Aufteilung auch bei tieferen Beträgen, denn Libor-Hypotheken sind häufig erst ab 200 000 Franken zu haben.

 

Forward-Hypothek

Ist zu empfehlen, wenn die Hypothek erst in Zukunft fällig wird, aber mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Die Absicherung des Zinssatzes erfolgt gegen einen Aufpreis von rund einem viertel bis einem halben Prozentpunkt. Vorteil: Man profitiert vom heutigen tiefen Zinsniveau, obschon keine Hypothek fällig wird.

 

Erschienen im SonntagsBlick am 12. September 2004

Claude Chatelain