Wie viel kostet das Haus wirklich?

Wer ein Eigenheim kauft, wird allein für den Handel 2,6 bis 3 Prozent des Kaufpreises zusätzlich aufwerfen müssen. Der Staat, Notare, das Grundbuchamt und die Banken verdienen mit.

Das Haus kostet 600'000 Franken. Der Hypothekarkredit für 480'000 Franken ist unter Dach und Fach, und mit Ach und Krach konnte das Eigenkapital von 120'000 Franken zusammengekratzt werden. Alles paletti? Keineswegs. Die Rechnung wurde ohne den Notar, das Grundbuchamt, die Bank und - wie könnte es anders sein - den Fiskus gemacht. Über den Daumen gepeilt: Für den Kauf eines Eigenheims sind im Kanton Bern 2,6 bis 3 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu berappen - und zwar durch den Käufer.

 

Der Fiskus verdient mit

 

Klar, eindeutig und nicht wegzudiskutieren ist die kantonale Handänderungssteuer. Sie beträgt im Kanton Bern 1,8 Prozent vom vereinbarten Verkaufspreis. Das Inkasso dieser Steuer ist Sache des Notars.

 

Fast ebenso klar und eindeutig sind die Kosten für den Notar. Dieser arbeitet nach einem Staffeltarif. Die ersten 500 000 Franken kosten 0,5 Prozent, die nächsten 500 000 hingegen 0,4 Prozent des vereinbarten Verkaufspreises. Zusätzlich zu dieser Grundgebühr für die Beurkundung stellt der Notar Rechnung für Vorbereitungs- und Abschlussarbeiten. Dieser Aufwand berechnet sich nach der zeitlichen Belastung und kostet etwa 500 bis 600 Franken. Auf der Notariatsrechnung wird schliesslich auch noch die Mehrwertsteuer von 7,5 Prozent geschuldet.

 

Selbstverständlich muss der Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt verlangt dafür rund 300 Franken.

 

Und die Schuldbriefe?

 

Glücklich ist, wer vom Verkäufer bestehende Schuldbriefe übernehmen kann. Ist das nicht der Fall, wird eine Pfandrechtsteuer von 0,25 Prozent des auf dem Schuldbrief vermerkten Betrages fällig. Ferner wird das Grundbuchamt pro Schuldbrief 100 Franken verlangen.

 

Für die Beurkundung eines Schuldbriefes verlangt der Notar 2 Promille des Betrages, mindestens 300 und maximal 5000 Franken, wie Stephan Spycher, Sekretär des Verbands bernischer Notare erklärt. Hinzu kommen weitere Gebühren in der Grössenordnung von 100 bis 300 Franken. Diese Gebühren liegen am unteren Rand der genannten Bandbreite, sofern die Errichtung der Schuldbriefe gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann. Und nicht zu vergessen die Mehrwertsteuer von 7,5 Prozent.

 

Die Hypothek kostet etwas

 

Alle diese Preise sind mehr oder weniger klar vorgegeben. Verhandelbar sind dagegen die Kosten für die sogenannten Kreditprüfungsgebühren. Bei der UBS betragen diese 1 Promille vom Hypothekarbetrag, jedoch mindestens 350 und maximal 1000 Franken. Auch bei der BEKB beträgt die Gebühr 1 Promille, jedoch mindestens 50 und maximal 250 Franken. Die Credit Suisse hingegen kennt offiziell keine solche Gebühr. Dafür aber verlangt sie unter Umständen vom Kunden, dass er auf eigene Kosten die Liegenschaft schätzen lässt, was natürlich auch einige hundert Franken kosten wird.

 

All diese Gebühren sind grundsätzlich verhandelbar, bestätigt Lorenz Heim, Spezialist für Wohneigentumsfinanzierung beim VZ Vermögens Zentrum in Zürich. Selbst die UBS wird unter Umständen auf die Kreditprüfungsgebühr verzichten, wenn sie Gefahr läuft, dadurch einen potenten Kunden zu verlieren. Auf der anderen Seite ist jede Gebühr als Teil eines Gesamtpaketes zu sehen. Wenig Sinn macht es, auf eine Schenkung dieses Betrages zu pochen und stattdessen einen höheren Hypothekarzins in Kauf zu nehmen.

Müssen Schuldbriefe von der einen zur anderen Bank transferiert werden, so ist das mit einem Aufwand verbunden, der womöglich ebenfalls in Rechnung gestellt wird. Bei der UBS kostet dieser Aufwand nichts. Bei der BEKB ist dafür kein fixer Betrag vorgesehen, bestätigt der Firmensprecher Hanspeter Merz. Gratis sei es jedoch nicht.

 

Marktwertschätzungen

 

Fakultativ, je nach Situation dennoch empfehlenswert sind Marktwertschätzungen. So führt beispielsweise der Schweizerische Verband der Immobilien-Treuhänder (SVIT) eine Schätzungsexpertenkammer, welche solche Expertisen durchführt. Hans Ulrich Marti aus Ittigen, selber Mitglied dieser Kammer, beziffert die Kosten einer solchen Expertise auf 1000 bis 1500 Franken. Auch diplomierte Architekten führen solche Schätzungen durch. «Fünf Stunden Aufwand ist das Minimum», meint Marti. Unter Umständen werden noch Baufachleute beigezogen. Der Stundenansatz für solche Arbeiten liegt zwischen 150 und 180 Franken.

 

Erschienen in der BZ am 28. April 2000

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Claude Chatelain