Rat in der BZ: Ich rate Ihnen vom Kauf einer Wohnung ab

Eine Eigentumswohnung alleine der Steuern wegen?
Eine Eigentumswohnung alleine der Steuern wegen?

Meine Frau und ich möchten auf die Pensionierung hin eine Eigentumswohnung kaufen. Unser Einkommen aus der 1. und 2. Säule wird 6200 Franken betragen. Nach unserer Vorstellung liegt der Kaufpreis der Wohnung zwischen 400 000 und 430 000 Franken. 40 Prozent könnten wir als Eigenkapital besteuern. Ist es in unserem Alter überhaupt sinnvoll, Hyposchulden zu haben, oder kommen wir besser davon, das Vermögen zu versteuern? X. Y., Belp

So wie Sie mir die Frage formulieren, rate ich Ihnen vom Kauf einer Eigentumswohnung ab. Wenn der Kauf einer Wohnung einzig und allein dem Zweck dienen soll, Vermögenssteuern einzusparen, so wird die Rechnung kaum aufgehen.

 

Folgende Milchbüchli-Rechnung: Bei einem steuerbaren Vermögen von 200 000 Franken zahlen Sie eine einfache Steuer von 149 Franken, multipliziert mit dem Steuerfuss des Kantons Bern von 2,3 Prozent und jenem ihrer Wohngemeinde von - sagen wir - ebenfalls 2,3 Prozent, ergibt eine Vermögenssteuer von 685 Franken im Jahr.

 

Verschulden Sie sich nun mit einer Hypothek von 250 000 Franken, so werden Sie in Zukunft keine Vermögenssteuern mehr bezahlen. Dafür aber zahlen Sie der Bank bei einem angenommenen Hypozins von 4 Prozent jährlich 10 000 Franken. Diesen Betrag können Sie zwar vom steuerbaren Einkommen abziehen. Umgekehrt müssen Sie aber den Eigenmietwert als Einkommen versteuern.

 

Die Hypozinsbelastung ist meist höher als der Eigenmietwert. Ausserdem kann man bei Eigenheimen einen pauschalen Betrag für den Unterhalt in Abzug bringen, so dass man nach dem Kauf eines Eigenheims meist weniger Steuern zahlt als vorher. Ob das in Ihrem Fall dann auch der Fall sein wird, ist keinesfalls garantiert. Mit einem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent würde Ihre Verschuldung im Vergleich zum amtlichen Wert der Liegenschaft verhältnismässig gering ausfallen. Gut möglich, dass sich der zu versteuernde Eigenmietwert und die in Abzug zu bringenden Schuldzinsen in etwa die Waage halten.

 

Zurück zu den 10'000 Franken Schuldzinsen. Hier stellt sich nun die Frage, wie viel Sie heute an Miete zahlen. Angenommen, Sie zahlen für Ihre Wohnung monatlich 1500, jährlich 18'000 Franken an Miete, so würde die jährlich Belastung in Zukunft um 8000 Franken tiefer ausfallen, ohne Berechnung der Steuern.

 

Nun kommt noch ein wichtiger Aspekt hinzu: das Eigenkapital von 200 000 Franken. Wird dieser nicht ganz unbescheidene Batzen in die Eigentumswohnung investiert, so wirft er keinen Zins ab. Sie können höchstens auf eine Wertsteigerung der Liegenschaft hoffen. Legen Sie hingegen diesen Betrag Gewinn bringend an, so werden Sie mit diesem Geld locker einige tausend Franken an Zinsen und Dividenden verdienen. So gesehen müsste die Eigentumswohnung einiges mehr an Komfort bieten als Ihre jetzige Mietwohnung, damit sich der Kauf auszahlt. So oder so wird man aber Ihre Frage in ein paar wenigen Zeilen nicht endgültig beantworten können. Nur so viel: «Alter schützt vor Eigentumswohnung nicht.» Wenn die Eigentumswohnung einen höheren Komfort bietet als die Mietwohnung, so kann sich ein Kauf durchaus lohnen. Immobilienmakler bestätigen mir, dass Seniorinnen und Senioren einen ansehnlichen Anteil ihrer Kundschaft darstellen.

 

Umgekehrt rate ich Ihnen vom Kauf einer Eigentumswohnung ab, wenn Sie mit diesem Kauf nur eines im Sinn haben: Steuern sparen.

 

Erschienen in der BZ am 15. Februar 2000

Claude Chatelain