Einzig der Wallstreet-Distrikt hat immer noch Überkapazitäten

Wallstreet-Distrikt kämpft noch immer mit diversen Altlasten.
Wallstreet-Distrikt kämpft noch immer mit diversen Altlasten.

Der Immobilienmarkt in Manhattan befindet sich in der Erholungsphase, liegt aber noch weit von der Spitze Ende der 80er Jahre entfernt. So lässt sich der Marktzustand in New York auf den Punkt bringen. Besonders robust zeigt sich an der Preisfront die Midtown-Area. Downtown hingegen, das heisst der Wallstreet-Distrikt, leidet noch immer unter grossen Überkapazitäten.

Manhattan lässt sich aus der Sicht der Immobilienmakler in drei Regionen einteilen: Midtown, Midtown South und Downtown. Nicht-Bewohnern dieser Stadt sei hier als Anschauung mitgeteilt, dass sich Midtown von der 34. Strasse bis an den Central Park erstreckt. Midtown South liegt zwischen der 34. Strasse und der Canal Street. Südlich der Canal Street befindet sich die Downtown-Area.

Talsohle erreicht

Während in Midtown seit gut zwei Jahren die Genesung zu spüren ist, kämpft der Wallstreet-Distrikt noch immer mit diversen Altlasten: Die Leerstandquote ganz unten im Zipfel Manhattans nahm auch im letzten Jahr weiter zu und der durchschnittliche Angebotspreis pro Quadratmeter im Gleichschritt dazu weiter ab. Ein Trend, der sich auch im Durchschnittspreis im ersten Halbjahr 1994fortsetzte. 1987 belief sich der Angebotspreis noch auf fast 500 Fr. im Mittel. In jedem folgenden Jahr ist dieser Preis gesunken und im ersten Halbjahr 1994 auf 373 Fr. gelandet, dem tiefsten Wert seit 1980. Die Leerstandsquote hingegen nahm im ersten Semester 1994 um einen Zehntel-Prozentpunkt auf 23% ab, was nun darauf hinweist, dass die Talsohle erreicht sein dürfte. Von den Spitzenzahlen der frühen achtziger Jahre, als dieser Wert im einstelligen Bereich lag - 1981 bei 2,7% - ist man aber noch weit entfernt.

 

"Downtown leidet unter einer überkapazität", sagt Steve Ioca von der Edward S. Gordon Company in New York, "auch heute noch". Dieser überhang ist nur zum Teil auf eine Verschiebung der Geschäftsaktivität in Richtung Midtown zurückzuführen. Eine Verschiebung notabene, welche bereits seit Jahrzehnten zu beobachten ist. Anfänglich waren es diverse Industriefirmen, die ihre Zelte in Downtown abbrachen und nach Midtown zogen. Dann sah man verschiedene Anwaltsfirmen und Banken, die nach Norden dislozierten. Jüngstes Beispiel ist der US-Ableger des Bankvereins, der an der 50. Strasse den "Swiss Bank Tower" errichtete. Vorher wurden die meisten Bankaktivitäten in Downtown abgewickelt.

Midtown vor Downtown

Und warum hat man nun Midtown dem Downtown-Area vorgezogen? "Aus Prestigegründen", meint SBV-Firmensprecher Mathias Beckmann. An der 50. Strasse befinde man sich gleich neben dem bekannten Rockefeller Center und in der Nähe wichtiger Privatkunden. Sogar Brokerfirmen findet man zunehmend im geschäftigen Midtown-Distrikt. Erst kürzlich liess auch die Wertschriftenfirma Kidder Peabody verlauten, nach Midtown zu ziehen.
Doch das Hauptproblem des Downtown-Marktes sind laut Ioca weniger die Umzüge in den nördlicheren Stadtteil, sondern der Bauboom der späten achtziger Jahre. Betrug die gesamte Mietfläche im Jahr 1987 noch 178 Mio Quadratfuss, so wuchs die Kapazität innert fünf Jahren auf 191,5 Mio Quadratfuss, entsprechend einer Steigerung von 7,5%. Und als in diesem Gebiet fleissig gebaut wurde, krachte im Oktober 1987 die Börse zusammen, womit der Finanzbranche Tausende von Jobs verlorengingen. Allerdings ist von dieser überkapazität weniger der Sub-Markt des sogenannten World Trade / World Financial Centers betroffen, als vielmehr all die Häuser, die vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden und die lediglich zu zwei Dritteln besetzt sind.
Krise in Midtown vorbei
Ganz andere Verhältnisse trifft man indessen im Gebiet zwischen dem Central Park und der 34. Strasse an: "Midtown ist einer der ersten Märkte, der die landesweite Krise hinter sich brachte", so Steve Ioca. Der Umschwung erfolgte bereits 1992. Im ersten Semester 1994 lag die Leerstandsquote von 14,7% bereits auf dem Niveau von 1989 und knapp 20% unter dem 1991 registrierten Höchstwert von 18%. Trotz dieser neün Blüte haben sich die Preise auch in Midtown noch nicht vollends erholt. Mit einem Quadratmeterpreis von 446 Fr. liegt man in den ersten acht Monaten des Jahres leicht über dem des Vorjahres, aber immer noch unter denjenigen vom vergangenen Jahrzehnt, als der durchschnittliche Angebotspreis zwischen 536 Fr. (1982) und 564 Fr. (1984) pendelte. Man muss bis ins Jahr 1979 zurückgehen, um noch tiefere Preise zu finden. Doch Midtown wurde von der Immobilienkrise weit weniger stark betroffen als andere Städte der USA. Die höchste Leerstandsquote betrug 18%, wogegen dieser Wert andernorts weit über 20% lag. Nach Schätzung von Edward S. Gordon wird der Käufermarkt in Midtown bis 1997 anhalten. Dann dürften Angebot und Nachfrage im Lot und die Verfügbarkeitsquote bei 9% liegen.
Midtown South schliesslich erlebte im ersten Halbjahr 1994 einen wahren Boom, wenn man die früheren Jahre als Massstab nimmt. Die gehandelte Fläche wuchs um 126%; die Leerstandsquote hingegen nahm um 4,8% ab und der durchschnittliche Angebotspreis stieg um 3,2%. Allerdings handelt es sich hier bloss um ein verspätetes Erwachen. 1992 hatte man eine Leerstandsquote von 18% und einen Angebotspreis von unter 21 Fr. Der Turnaround erfolgte also erst im letzten Jahr.
Als Ende der achtziger Jahre der Immobilienmarkt landesweit in den Keller stürzte, verlor Midtown South die Attraktivität, denn die Preise von Midtown wurden über Nacht wiederum äusserst attraktiv. Insofern dient die Region südlich der 34. Strasse gewissermassen als Auffangbecken für den angrenzenden, fünfmal grösseren Stadtbezirk südlich des Central Parks.

"Kreative Köpfe in Midtown South"

Der Markt von Midtown South vermochte sich erst in den achtziger Jahren zu entfalten, als viele "Lofts" in Büroräume umfunktioniert wurden und etliche Firmen vom teuren Midtown in die kostengünstigeren Gebäude im südlichen Midtown zügelten. Dabei handelte es sich vorab um Firmen der kreativen Seite, sprich Werbeagenturen, PR-Firmen und Verlagshäuser. Dass man in diesem Stadtteil fast nur sogenannte "Secondary Buildings" aus den Vorkriegsjahren findet, schien die Kreativen nicht zu stören. Dass auch heute noch die Werbebranche mit "Madison Avenü" gleichgesetzt wird, so wie die Finanzbranche mit dem Strassenzug "Wallstreet", ist nüchtern gesehen nichts anderes mehr als ein Relikt der Vergangenheit. Nur ganz wenige Werbeagenturen sind nämlich heute noch an der feudalen Madison Avenü zu finden.

Erschienen in der Handelszeitung am 22. September 1994

 

Claude Chatelain